In den deutschen Top-7-Standorten sind bis zu 69 Prozent der Büroimmobilien von Veralterung bedroht und könnten zu „Stranded Assets“ werden. Das geht aus einer Analyse von Colliers zu den Obsoleszenzrisiken auf dem Büroimmobilienmarkt in Deutschland hervor.
Gut 95 Millionen Quadratmeter Bürofläche stehen an den deutschen Top-7-Standorten zur Verfügung. Mit einem Gesamtwert von rund einer halben Billion Euro, durchschnittliche Mieten und Renditen zugrunde gelegt, haben Büroimmobilien damit einen festen Platz in den Portfolios institutioneller Immobilieninvestoren. Gleichzeitig befindet sich kaum eine Assetklasse derart im Wandel. Einerseits prägen New Work und Homeoffice die Arbeitswelten, andererseits ist der Druck durch ESG-Kriterien enorm angestiegen. Dieser Hintergrund bildet die Ausgangslage des Berichts „Obsoleszenzrisiken als Herausforderung für den Büroimmobilienmarkt – Eine Bestandsaufnahme“.
ESG im Mittelpunkt der Bestandshalter von Büroflächen
Vor allem die Auswirkungen des „E für Environmental“ in ESG werden im Report untersucht. Neben dem Klimawandel, der von Immobilien zukünftig eine stärkere Resilienz erfordern wird, spielen auch gesellschaftliche Herausforderungen eine große Rolle. Denn eine sozialverträgliche Dekarbonisierung der Wirtschaft beispielsweise stellt auch die Immobilienbranche vor Herausforderungen.
Matthias Leube, CEO & Head of Capital Markets bei Colliers in Deutschland: „ESG ist eine essenzielle Voraussetzung für Immobilieninvestitionen und wird nicht mehr mit Preisaufschlägen versehen werden. Stattdessen wird es zu erheblichen Wertverlusten von Immobilien kommen, wenn entsprechende Anpassungsmaßnahmen nicht vorgenommen werden.“
Bis zu 69 Prozent des Gebäudebestandes von Veralterung betroffen
Der Bericht unterteilt Büroimmobilien in die Baujahreskategorien vor 1995, von 1995 bis 2009 und seit 2010. Zudem werden Immobilien nach den Top-7-Standorten analysiert. Grundlage der Berechnung sind drei verschiedene Investitionsszenarien, in denen ermittelt wird, ab welchem Investitionsbedarf welcher Teil des Gebäudebestands unwirtschaftlich zu werden droht und somit von der Obsoleszenz betroffen wäre. Jedem Szenario liegt ein unterschiedliches Investitionsvolumen pro Gebäude zu Grunde, da variabel ist, wie viel „CapEX“ (= Capital expenditures) die Eigentümer der Büroimmobilien für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen vorhalten beziehungsweise notwendig ist.
Gefährdet sind tendenziell vor allem Gebäude in den Baujahresklassen bis 2009, welche in den Top-7-Standorten einen Anteil von insgesamt 81 Prozent am Büroflächenbestand haben. Je nach Höhe der notwendigen Investitionsausgaben von 3, 5 oder 7 Euro pro Quadratmeter und Monat sind in den drei Szenarien bis zu 8, 44 oder 69 Prozent des Gesamtbestandes von einem Veralterungsrisiko betroffen.
Stuttgart und Köln weisen dabei einen älteren Flächenbestand auf, während er in Berlin vergleichsweise am jüngsten ist. Grundsätzlich gilt auch: Die Lage einer Büroimmobilie ist ein wesentlicher Faktor für ihr Veralterungsrisiko. Im weitreichendsten Szenario etwa sind selbst 50 Prozent des Bestandes in den CBD-Lagen von Überalterung betroffen. 83 Prozent der Bürogebäude in Neben- und Außenlagen haben bei Mietpreiserhöhungen wenig Spielraum und können umfangreiche Sanierungen wirtschaftlich kaum rechtfertigen.
Bestandshalter älterer Immobilien geraten unter Druck
Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers in Deutschland: „Unter Druck geraten vor allem Bestandshalter älterer Immobilien. Zur wirtschaftlichen Einordnung: Im Falle des zweiten Szenarios, also einem gefährdeten Büroflächenbestand von bis zu 41,7 Millionen Quadratmetern, wären Büroimmobilien im Gesamtwert von bis zu rund 173 Milliarden Euro betroffen. Bestandshalter mit nachhaltigeren Immobilien können hingegen perspektivisch stark profitieren. Denn die Mietpreise in ihren Objekten werden steigen, sobald der Flächenabgang veralteter und somit nicht mehr marktfähiger Gebäude zu einer Angebotsknappheit an vermietbaren Büroflächen führt. Einschränkend gilt, dass ein Obsoleszenzrisiko resultierend aus der Unwirtschaftlichkeit eines Refurbishments nicht zwingend bedeutet, dass die Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen nicht trotzdem sinnvoll ist, um den Wertverlust der Immobilie zu minimieren.“
Manage-to-Green: Veralterung des Bestandes bietet auch Chancen
Durch die drohende Überalterung von Büroimmobilien können sich auch Chancen für Marktteilnehmer ergeben. Risikoaffinere Value-Add-Investoren und Projektentwickler haben zum Beispiel die Möglichkeit, Objekte zu attraktiven Preisen zu erwerben und mit Spezialwissen zu sanieren. Solche „Manage-to-Green“-Ansätze sind schon heute immer häufiger am Markt zu beobachten. Auch Städte können von einem Wandel des Büroimmobilienmarktes profitieren. Alte monostrukturelle Stadtteile und Gebäudekomplexe können durch Wohnungen, soziale Infrastruktur oder Mischnutzung für die Gesellschaft aufgewertet werden.
Matthias Leube gibt einen Ausblick: „Im Wesentlichen stehen für von der Veralterung bedrohte Bürogebäude drei Handlungsoptionen zur Verfügung:
- Eine Aufwertung durch Modernisierung,
- eine Revitalisierung durch umfangreiche Sanierung oder
- eine Umnutzung der Flächen.
Als letzter Ausweg dienen Abriss und Neubau. Diese Option wird jedoch zunehmend unpopulär, weil die CO2-Bilanz solcher Vorhaben sehr negativ ist. Selbst beim Neubau eines Netto-Null-Gebäudes kann es Jahrzehnte dauern, bis positive Effekte bei der CO2-Bilanz verzeichnet werden.“
