Das „Verbändebündnis Wohneigentum“ präsentiert zwei neue Studien zu den Chancen für mehr Wohnraum und Wohneigentum mit Fokus auf die Corona-Pandemie – und fordert die Politik zum Handeln auf.
Der Traum vieler Mieter schlägt sich in einer nüchternen Zahl nieder: Laut einer Forsa-Umfrage würden rund 73 Prozent der Mieter lieber im eigenen Heim wohnen. Doch mit einer Wohnungseigentumsquote von rund 42 Prozent sind die Deutschen nach wie vor das Schlussschlicht in der Europäischen Union. Dabei böte die Umnutzung von Büroflächen Potenzial für mehr Wohneigentum: Bis 2035 könnten etwa 235.000 neue Wohnungen in den Innenstädten entstehen, im ländlichen Raum pro Jahr 15.000 zusätzlichen Wohnungen durch den Umbau leerstehender Gebäude geschaffen werden. Zu diesen Ergebnissen kommen zwei aktuelle Studien, die im Auftrag des „Verbändebündnis Wohneigentum“ von der ARGE Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen und dem Eduard Pestel Institut erarbeitet worden sind.
Studie bestätigt Verdopplung der Kosten im Wohnungsbau
Die Baukosten im Wohnungsbau haben sich in den vergangenen 20 Jahren verdoppelt. Dietmar Walberg, ARGE-Geschäftsführer, erklärte auf einer Online-Pressekonferenz zur Präsentation der Studie „Redevelopment - Wohneigentum 2021“: „Das ist kleine Leistung, auf die wir stolz sein dürfen.“ Die Ursache für die Kostensteigerung seien vor allem Gesetze, Normen und Vorschriften. Das sei auch ein Grund, über vielfältigere Möglichkeiten zur Schaffung von Wohnraum nachzudenken. Die letzten anderthalb Jahre haben gezeigt: Arbeiten von daheim ist möglich. Rund 14,8 Millionen Büroarbeitsplätze gibt es derzeit in Deutschland. Davon könnten laut Studie rund 20 bis 40 Prozent ins Homeoffice verlagert werden. „Weil sich die Arbeit verändert, weil sich die Betriebe und Strukturen verändern.“
Darum lohnt sich die Umnutzung von Büroflächen in Wohnraum dreifach
Von den insgesamt rund 350 Millionen Quadratmetern Nutzfläche für Büros und Verwaltung seien damit 136 Millionen Quadratmeter überflüssig. Die Fläche ließe sich mit wenig oder mittlerem Aufwand in Wohnraum umwandeln. Bis 2025 könnten auf diese Weise 235.000 neue Wohnungen entstehen, bis 2040 sogar insgesamt 1,86 Millionen. Dabei muss sich der Arbeitsplatz nicht zwangsläufig in der Wohnung befinden. „Er kann in Coworking-Spaces innerhalb des Gebäudes angeboten werden“, erklärt Dietmar Walberg. Die Chance bestehe, dass einst reine Bürogebäude gemischt für Wohnen und Büro genutzt werden können – wenn es das Baurecht zulasse.
Drei Gründe sprechen für die Umnutzung: Flächeneffizienz, geringere Baukosten und der Klimaschutz. Laut Studie müssen bei einem Neubau rund 3.123 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche investiert werden, beim Umbau eines Bürogebäudes lediglich 1.624 Euro. Wer zu Hause arbeitet, muss keinen Fahrweg zurücklegen. Fünf bis zehn Millionen Tonnen CO2 könnten durch weniger Pendelverkehr gespart werden. Das entspricht der Einsparung für die CO2-neutrale Modernsierung von 3,4 Millionen Bestandwohnungen.
Umnutzung von Büros zu Wohnungen fördert Wohneigentumsbildung
„Chancen der Wohneigentumsbildung durch die Umnutzung von Büroflächen und den Wiederbezug von Wohnungen im ländlichen Raum“, hat das Eduard Pestel Institut in einer zweiten Studie untersucht. Fazit: 15.000 Wohnungen könnten jährlich geschaffen werden. Matthias Günther, Instituts-Vorstand, betonte: „Wenn die Eigentumsquote in Deutschland erhöht werden soll, müssen wir uns um die Einkommens- und Altersgruppen kümmern, die im Moment eine niedrige Wohneigentumsquote haben.“ Das sind rund 4,1 Millionen Starterhaushalte (25 bis 40 Jahre) und 3,1 Millionen Konsolidiererhaushalte (40 bis 60 Jahre), die für Wohneigentum gewonnen werden könnten.
Aufgrund der derzeitigen Zinsen lassen sich für 500 Euro rund 125.000 Euro Kredit finanzieren. Haushalte mit kleinen und mittleren Einkommen können zwar in den sieben größten deutschen Städten kein Wohneigentum bilden. „Dazu sind die Preise einfach zu hoch.“ Doch in vielen kleineren Städten und Gemeinden sei die Eigentumsbildung bei Preisen von 200.000 bis 300.000 Euro für ein Eigenheim möglich. Deutlich zeige sich eine Abwanderung aus den Großstädten in den sogenannten dritten Ring.
Corona "treibt" Menschen ins Umland - das muss Prozesse anstoßen
Ronald Rast, Geschäftsführer der Deutschen Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM) und Mitglied im „Verbändebündnis Wohneigentum“ bestätigte: „Wir beobachten schon eine Weile, dass junge Familien aus den Ballungszentren ins Umland ziehen.“ Corona habe einen Impuls gegeben, aber auch die Möglichkeit im Homeoffice arbeiten zu können und nicht mehr an den Arbeitsplatz im Ballungsraum gebunden zu sein.
„Von der Politik sollte alles getan werden, um im ländlichen Bereich die Übernahme leestehender Gebäude zu erleichtern und die nötigen Rahmenbedingungen zu schaffen.“ Dazu gehöre die Infrastruktur bis hin zum stabilen Internet. „Alles was diesen Prozess fördert, fördert die Entzerrung der Wohnungsmärkte.“
Umbau vor Neubau!
Dem „Verbändebündnis Wohneigentum“ gehören neben dem DGfM auch der Immobilienverband Deutschland (IVD), der Verband Privater Bauherren (VPB) und der Bundesverbands Deutscher Baustoff-Fachhandel e. V. (BDB) an. Welche Hauptforderung sie aus den Studien an die Politik ableiten, fasste der BDB-Hauptgeschäftsführer Michael Hölker noch einmal zusammen: „Das ist die Förderung der Umnutzung von Nichtwohngebäuden in Wohnraum.“ Ein Teil der Umwidmungsflächen solle durch planungsrechtliche Vorgaben für bezahlbares und selbstgenutztes Wohneigentum auch für ältere Haushalte vorbehalten werden. „Es muss das Primat Umbau vor Neubau gelten.“ Das Planungsrecht und die Bauordnungen der Länder müssten weg vom Neubau auf ressourcenschonenden Umbau ausgerichtet werden.
Corinna Merzyn, Hauptgeschäftsführerin des Verbands Privater Bauherren, plädierte für mehr Eigentumsförderung. Sie hält ein Bürgschaftsprogramm, einen Sicherheitsfond wie in den Niederlanden, als Eigenkapitalersatz für sinnvoll. Denn gerade am Eigenkapital für die Finanzierung von Wohneigentum mangelt es vielen jungen Familien. Sie forderte darüber hinaus ein Kreditprogramm für Schwellenhaushalte, bei dem die Zinsen über 30 Jahre festgeschrieben und die Raten damit langfristig kalkulierbar sind. „Und was ganz wichtig ist, Freibeträge bei der Grunderwerbssteuer.“ Auf diese Weise könnten größere Bevölkerungsgruppen den Wunsch nach Wohneigentum umsetzen.
Aktuelle Situation spielt Stärkung des ländlichen Raumes in die Karten
Durch das Arbeiten im Homeoffice kann der ländliche Raum gestärkt, die Infrastruktur und der Wohnungsmarkt in den Ballungszentren entlastet werden, so lautet ein weiteres Ergebnis des Gutachtens. Einen weiteren Aspekt sprach deshalb Carolin Hegenbarth an, Bundesgeschäftsführerin des Immobilienverbands Deutschland IVD. Sie forderte die steuerliche Förderung der Arbeit im Homeoffice. Nur wer ein eigenes Arbeitszimmer hat, kann derzeit die Kosten bei der Steuererklärung absetzen. „Wer nur eine Arbeitsecke hat, kann die anteiligen Kosten nicht geltend machen. Das ist sozial ungerecht und konterkariert die ökologischen und sozialen Potenziale des Homeoffice.“
Die Idee: Ein fester Satz der Bruttowarmmiete solle als Werbungskosten absetzbar sein. Die Einsparung an Steuern könne als Ansparung für Eigenkapital genutzt werden. Das „Verbändebündnis Wohneigentum“ hat die Studien und die daraus abgeleiteten Forderungen den Politikern des Bundestags vorgelegt.
