Der Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V. (VSWG) kann einen Investitionsrekord für 2020 verkünden, warnt vor Überregulierung und den hohen Kosten für Instandhaltungen und mahnt einen Fokus auf Rückbau und Leerstand an.
„Wir haben in Sachsen keinen angespannten Wohnungsmarkt“, sagte Mirjam Luserke, Vorstand beim Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V. (VSWG), auf der Bilanz-Pressekonferenz zum Jahr 2020. Bezahlbarer Wohnraum ist bei den 209 Mitgliedern ein Dauerthema, nicht nur hinsichtlich der Tatsache, dass sie 20,5 Prozent aller Mietwohnungen im Freistaat bereitstellen. Sachsenweit ist für diese ein geringes Mietniveau zu konstatieren mit durchschnittlich 5,11 Euro pro Quadratmeter.
Betriebskosten treiben die Wohnkosten
„Beachtlich ist, dass auch das Stadt-Umland-Gefälle gerade einmal einen Euro ausmacht“, so Sven Winkler, Referent Betriebswirtschaft beim VSWG. Als Spitzenreiter fungiert Dresden mit 5,75 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich dazu: In Leipzig sind es 5,24, in Chemnitz 5,16, im Vogtlandkreis 4,07, in Görlitz 4,47. Die Clusterung der Mietverträge zeigt, dass 85 Prozent von ihnen unter sechs Euro liegen. „Gedanken machen wir uns um die ‚davon rennenden‘ Betriebskosten, die immer weiter steigen“, so Mirjam Luserke. Dahinter verbergen sich kommunale Gebühren wie Müllabfuhr und Abwasser, Hausmeister, Grünschnitt oder Winterdienst. Ein Grund für die Steigerung: der Mindestlohn.
Finanzbedarf für Instandhaltung ist eine „tatsächliche Bedrohung“
Zu vermelden ist für 2020 ein Investitionsrekord. In den Neubau flossen 76,2 Millionen Euro, in Modernisierungen 186,9 und in die Instandhaltung 304,4 Millionen Euro. „Das sind sehr gute Zahlen, sie zeigen aber, dass die Instandhaltung perspektivisch eine unserer größten Aufgaben ist, die wir gemeinsam meistern müssen“, so Mirjam Luserke. Sie bezeichnete den Finanzbedarf in dieser Hinsicht als eine „tatsächliche Bedrohung“.
Ein weiterer Punkt ist nach wie vor der Rückbau. „Auch im vergangenen Jahr gab es mehr Rück- als Neubau“, so Sven Winkler. 501 Wohneinheiten waren es 2020, in diesem Jahr sollen es wieder 500 werden, für die kommenden drei bis vier Jahre sind verbindlich bereits 1.500 Wohnungen vorgemerkt. „Das ist ein Ausdruck des Überangebotes vor allem im ländlichen Raum“, so Sven Winkler weiter. Der Leerstand liegt – trotz Rückbau – bei 8,3 Prozent und damit 0,2 Punkte über dem Vorjahr. „Rechnen wir den Rückbau noch dazu, dann sind wir bei 8,5 Prozent.“ In einigen Gebieten abseits der großen Städte lautet die Zahl elf Prozent, jedes 14. Unternehmen des VSWG hat über 20 Prozent. Tendenz steigend. „Das zeigt, dass wir das Thema Rückbau weiterhin sehr stark im Fokus behalten müssen“, so Mirjam Luserke.
Große Herausforderung für sächsische Wohnungsgenossenschaften: die Nachhaltigkeit
Die sächsischen Wohnungsgenossenschaften arbeiten seit Jahren daran, den ökologischen Fußabdruck ihrer Wohnungsbestände zu verbessern. So konnten die Verbräuche der Wohnungsbestände seit 1990 signifikant von 227,0 auf mittlerweile 89,5 kWh pro Quadratmeter Wohnfläche reduziert werden. Das entspricht einer Ersparnis von 60,6 Prozent gegenüber dem Jahr der Wiedervereinigung. Somit haben die VSWG-Mitglieder selbst die höheren Anforderungen auf Basis der jüngst vorgelegten Novelle des Klimaschutzgesetzes (Entwurf), die eine Reduktion der Treibhausgasemissionen des Gebäudesektors um 68 Prozent bis 2030 vorsehen, schon zehn Jahre vorher fast erfüllt.
Berücksichtigt man zusätzlich, dass sich seit 1990 nicht nur der Verbrauch, sondern auch die Energieträger verändert und somit die CO2-Anteile deutlich gemindert haben (beispielsweise durch Einbindung regenerativer Energien und Kraft-Wärme-Kopplung) sind die angestrebten CO2-Reduktionen im Wohnungsbestand vermutlich sogar heute schon vollständig erreicht. „Damit haben die Wohnungsgenossenschaften ihre Hausaufgaben bereits gemacht. Jetzt sind die Versorger am Zug“, fasst Mirjam Luserke zusammen. „Wir würden gern viel mehr grüne Versorgung nutzen, dafür ist aber noch nicht genügend Angebot da.“
Mehr Differenzierung bei Regulierung gefordert
Natürlich durfte die Fusion von Vonovia und der Deutschen Wohnen nicht fehlen. „Die Signalwirkung halte ich für fatal“, so Mirjam Luserke. Alles finde unter dem Deckmantel von Mietenmoratorium und 20.000 Wohnungen, die dem Berliner Senat zum Kauf angeboten werden sollen, statt. „Auch zu uns schwappen Themen wie Mietendeckel und Mietpreisbremse rüber. Aber der sächsische Markt ist komplett anders, ich plädiere für mehr Differenzierung.“
VSWG-Bilanz 2020 - Weitere interessante Fakten:
- Die meisten Neubau-Wohnungen entstanden in Leipzig (101), Dresden (79) und Radeberg (38).
- In der Region Zwickau liegt die Leerstandsquote bei 15,2 Prozent. Das sind 3.155 Wohneinheiten.
- Insgesamt haben die Unternehmen des VSWG 297.724 Wohneinheiten, 11.140 mehr als 2019.
- Im Jahr 1990 betrug die Gesamtsumme der Investitionen gerade einmal 37,1 Millionen Euro.
- 1995 betrug der Leerstand in den VSWG-Unternehmen 1,5 Prozent.
- Die Wohnkosten teilen sich 2020 wie folgt auf: 5,11 Euro Nutzungsgebühren, 1,21 kalte und 1,03 warme Betriebskosten.
- Die Mietausfälle 2020 lagen bei 71,8 Millionen Euro: 65,6 Millionen wegen Leerstand, 7,8 Millionen aufgrund von Mietschulden.
