Eigentum in Metropolen ist so gefragt wie seit zwei Jahren nicht mehr. Das zeigt das ImmoScout24 WohnBarometer für das erste Quartal 2024. Parallel steigen die Angebotsmieten im ersten Quartal deutschlandweit weiter und der Konkurrenzkampf zieht an.
Interesse an Immobilien zum Kauf steigt deutlich
Das Interesse an Immobilien zum Kauf nimmt in Deutschland enorm zu – besonders in den Metropolen. Eigentum ist damit so gefragt wie seit zwei Jahren nicht mehr. Schon in vier von acht Städten sind die Angebotspreise über dem Vorjahresniveau. „Angesichts stabiler Zinsen und unzureichender Mietangebote rückt das Thema Immobilienkauf wieder stärker in den Vordergrund. Im Vergleich zum Vorjahr ist das Interesse am Eigentumserwerb erheblich gestiegen – in den Metropolen sogar um 49 Prozent.“, sagt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. „Der Angebots-Überhang am Kaufmarkt baut sich bereits ab. Daher nehmen wir an, dass die Kaufpreise in Zukunft steigen werden.“
Kaufnachfrage in den Metropolen steigt um fast 50 Prozent
Nachdem die Kaufnachfrage im Jahr 2021 ihren Höhepunkt erreichte und im Jahr 2022 einen deutlichen Dämpfer erfuhr, zog das Interesse nach Kaufimmobilien im Jahr 2023 bereits wieder an und steigt seitdem deutschlandweit nochmal deutlich: Besonders zeigt sich der Trend in den Metropolen, wo im Jahresvergleich das Interesse am Kauf – gemessen an den Kontaktanfragen bei ImmoScout24 – um 49 Prozent zugenommen hat. Dieser Trend ist auch im Umland der Metropolen (+ 31 Prozent) zu beobachten, sowie in anderen Städten (+ 39 Prozent) und im ländlichen Raum (+ 24 Prozent). In allen Regionen liegt die Nachfrage damit deutlich über dem Vorjahresniveau.
Preise für Bestandswohnungen erholen sich
Im ersten Quartal 2024 steigen im deutschlandweiten Durchschnitt die Angebotspreise für Bestandswohnungen zum Kauf um 0,6 Prozent auf 2.490 Euro pro Quadratmeter. Unter den acht Metropolen zeigt sich der stärkste Anstieg in Köln (+ 1,5 Prozent) und München (+ 1,3 Prozent). Leicht gesunken sind die Preise nur in Düsseldorf (- 0,1 Prozent). Trotz dieser überwiegend positiven Preisentwicklung liegen die Preise oft noch unter denen des Vorjahres. Deutschlandweit wird eine Bestandswohnung 2,5 Prozent günstiger angeboten als im ersten Quartal 2023. Noch stärker fallen die Preisabschläge in Berlin (- 5,1 Prozent) und Frankfurt am Main (- 5,4 Prozent) aus. Auch in Düsseldorf (- 3,3 Prozent) und Köln (- 2,6 Prozent) sind die Preise noch nicht auf das Vorjahresniveau zurückgekehrt. Deutlich gestiegen hingegen sind die Angebotspreise im Vergleich zum Vorjahr in Leipzig (+ 3,4 Prozent).
Angebotspreise für Neubau-Eigentumswohnungen sinken
Überraschungen bringt das erste Quartal 2024 bei den Angebotspreisen für Neubauwohnungen, die sich nicht so stark erholt haben wie die Preise für Bestandswohnungen. Deutschlandweit sind die Neubaupreise um 0,5 Prozent im Quartalsvergleich gesunken – in München sogar um 1,6 Prozent. Dennoch wird weiterhin nirgendwo in Deutschland ein Quadratmeter Wohnfläche so teuer angeboten wie in der Bayerischen Landeshauptstadt: 10.481 Euro pro Quadratmeter zahlt man durchschnittlich beim Kauf einer Neubauwohnung. Das sind immer noch rund 3.500 Euro mehr als in der zweitteuersten Stadt Stuttgart, wo der Quadratmeterpreis bei 7.014 Euro liegt. Auch in Leipzig, wo der Quadratmeterpreis für Neubauwohnungen mit 5.003 Euro so billig ist wie in keiner anderen deutschen Metropole, liegt der Preis leicht unter dem Vorquartal (- 0,7 Prozent). Im Jahresvergleich sind in Leipzig und Köln die Preise für Neubauwohnungen um 5,3 Prozent gestiegen. In Berlin gab es hier eine Preissteigerung von 4,8 Prozent.
Durchweg gestiegene Preise für Einfamilienhäuser im Jahresvergleich
Die Preise für Einfamilienhäuser in Deutschland zeigen im Quartalsvergleich sowohl im Bestand (- 1 Prozent) als auch im Neubau (-0,5 Prozent) nur geringe Ausschläge. In Düsseldorf gibt es im Vergleich zum Vorquartal den stärksten Preiszuwachs im Bestand (+ 0,9 Prozent), in Berlin den stärksten Zuwachs im Neubau (+1,2 Prozent). Gesunken sind im ersten Quartal 2024 die Angebotspreise für Häuser im Bestand in den Hochpreis-Metropolen München (- 1,4 Prozent) und Stuttgart (- 1,3 Prozent). Für Neubau-Häuser haben die Preise in Köln und Leipzig leicht nachgelassen (- 0,7 Prozent). Im Jahresvergleich zeigt sich der stärkste Preisanstieg für Wohnhäuser in Düsseldorf im Bestand (+ 1,7 Prozent) und in Berlin beim Neubau (+ 5,4 Prozent).
Konkurrenzkampf am Mietmarkt zieht an
Das WohnBarometer zeigt auch, dass die Angebotsmieten im ersten Quartal deutschlandweit und in den Metropolen weiter ansteigen (wenn auch weniger dynamisch) und dass der Konkurrenzkampf anzieht. In der gesamtdeutschen Betrachtung werden Bestandswohnungen bei der Neuvermietung durchschnittlich 1,7 Prozent teurer als im Vorquartal angeboten. Für Neubauwohnungen liegt die Preisentwicklung bei 1,6 Prozent. Im Vorquartal fiel die Preisentwicklung deutlich höher aus – im Bestand stiegen die Mieten um 2,5 und im Neubau um 3,6 Prozent. Somit liegt die Kaltmiete einer Zwei-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern im Bestand im Bundesschnitt bei 599 Euro und im Neubau bei 833 Euro.
Nachfragedruck auf Mietmarkt nimmt wieder zu
In den Metropolen, den angespanntesten Mietmärkten der Republik, liegt die Nachfrage weit über dem bundesweiten Durchschnitt. Die Nachfrage nahm in den acht größten Metropolen seit Anfang 2022 um 29 Prozent zu. Noch deutlicher legte die Nachfrage im Umland der Metropolen zu, nämlich um knapp 41 Prozent. Denn Mietsuchende weiten ihren Suchradius aufgrund der hohen Mietpreise und des hohen Nachfragedrucks in den Stadtzentren zunehmend auf die umliegenden Gemeinden aus. In anderen, kleineren Städten stieg die Nachfrage im gleichen Zeitraum ebenfalls um 41 Prozent. Mietwohnungen im ländlichen Raum erhalten 29 Prozent mehr Kontaktanfragen als noch 2022. Der Konkurrenzkampf am Mietmarkt zieht an.
„Der Mietmarkt zeigt eine abgeschwächte Preisdynamik, lässt jedoch weiterhin einen hohen Nachfragedruck erkennen“, sagt Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. „Doch die positiven Zeichen am Kaufmarkt dürfen nicht vom eigentlichen Problem ablenken: Es fehlt nach wie vor an Wohnungen. Daher wird dringend mehr Neubau benötigt.“
Verschnaufpause bei der Neubau-Mietpreisentwicklung in vier von acht Metropolen
In den größten acht Metropolen Deutschlands steigen die Angebotsmieten im Neubau im ersten Quartal 2024 im Schnitt um 1,6 Prozent und damit so stark wie die Neubaumieten im bundesweiten Durchschnitt. In vier der acht größten Metropolen ist eine Seitwärtsbewegung der Mieten zu beobachten. Während die Neubaumieten in Berlin und Stuttgart um 0,4 Prozent niedriger im Vergleich zum Vorquartal sind, steigen sie in Leipzig lediglich um 0,6 und Düsseldorf um 0,5 Prozent.
Derweil steigen die Neubaumieten in Hamburg um 4,0 Prozent und knacken deutlich die 16-Euro-Marke. Mit einem Anstieg der Kaltmiete von 2,6 Prozent im Vergleich zum Vorquartal überschreitet Köln ebenfalls die 16 Euro pro Quadratmeter. In München steigen die Mieten um 3,4 Prozent und kratzen mit einem Quadratmeterpreis von 24,93 Euro an der 25-Euro.Marke. Mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 1.745 Euro für eine Zwei-Zimmer-Neubauwohnung ist die Miete in der Isar-Metropole somit mehr als doppelt so teuer wie eine Referenzwohnung im bundesweiten Durchschnitt und in Leipzig, der kleinsten Stadt unter den acht Metropolen.
Mietpreisdynamik im Bestand etwas stärker als im Neubau
Während die Neubaumieten aufgrund fehlender Regulierungen und hoher Baukosten in den vergangenen Quartalen stärker gestiegen sind als die Mieten für Bestandswohnungen, zeigt das erste Quartal ein gemischtes Bild: Nur in Hamburg und München liegt die Preisentwicklung im Bestand noch unterhalb der im Neubau. In Düsseldorf liegt die Mietsteigerung im Bestand und Neubau mit jeweils 0,5 Prozent gleichauf. Die anderen fünf Metropolen zeigen im Bestand eine etwas stärkere Preisdynamik als im Neubau.
Die Veröffentlichung des neuen Hamburger Mietspiegels im Dezember 2023 führte hingegen zu den stärksten Mietanstiegen im Metropolenvergleich. Im Bestand zeigt Hamburg mit einem Plus von 3,0 Prozent im ersten Quartal 2024 die stärkste Mietpreisentwicklung. Die Hansestadt überholt somit wieder Köln und landet auf Platz vier der teuersten Metropolen, knapp hinter Stuttgart. Die Differenz zu Stuttgart und somit Platz drei liegt lediglich bei sieben Cent pro Quadratmeter. Die zweitstärkste Entwicklung zeigt Frankfurt am Main mit einem Plus von 2,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal. In München steigen die Mieten im Bestand mit 2,2 Prozent ebenfalls deutlich.
Währenddessen liegt die Mietpreisentwicklung in Düsseldorf, Stuttgart, Köln und Leipzig unter dem bundesweiten Durchschnitt von 1,7 Prozent. Leipzig bleibt weiterhin die günstigste Metropole Deutschlands und liegt sowohl im Neubau mit 11,69 Euro als auch im Bestand mit 8,09 Euro pro Quadratmeter unter dem deutschlandweiten Durchschnitt.
