Sebastian Engel, CSO der Alpha Real Estate, analysiert in seinem Kommentar für IMMOBILIEN AKTUELL die Vorteile von Investments in Bestandsimmobilien und zeigt auf, warum gestiegene Zinsen nicht immer schlecht sein müssen.
Bestand schöpft Mehrwert - allen Krisen zum Trotz
Wenn von Resilienz die Rede ist, ist die Widerstandskraft gemeint, dank der wir an schwierigen Situationen nicht zerbrechen. Im Fall von Wertanlagen, wie etwa Wohnimmobilien, bezieht sich Resilienz auf die Wertstabilität beziehungsweise Wertsteigerung, die sie trotz wirtschaftlicher Krisen zu erzielen vermag. Doch in Krisenjahren wie 2022, in Zeiten unruhiger Börsen, sinkender Anleihenmärkte und Kryptowährungen im Überlebenskampf könnte manch ein Kapitalanleger davon ausgehen, dass sie sich bei keiner Investmententscheidung mehr einer Rendite sicher sein können. Falsch! Denn ein Segment der Nutzungsklasse Wohnimmobilien schöpft Mehrwert allen Krisen zum Trotz: Bestand.
Ganz egal, ob es sich um das Investment in ein komplettes Wohnungsportfolio mit 200 Einheiten handelt oder um den Erwerb einer einzelnen Wohneinheit. Entscheidend ist nur, das richtige Knowhow – oder den richtigen Partner und das richtige Konzept – zur Hand zu haben. Selbst in Nichtkrisenzeiten bringen nicht selbstgenutzte Bestandsimmobilien schon zahllose Vorteile mit sich: Inflationssicherheit, keine Bau- und Fertigstellungsverzögerungen, gute Rendite- und Wertsteigerungsperspektiven, unwiederbringliche Einzellagen ohne Nachverdichtungsmöglichkeiten, bereits laufende Mieteinnahmen und damit unmittelbarer Cashflow.
„Neubau kann nicht mithalten“
Vor dem Hintergrund der jüngsten Entwicklungen und damit verbundener Rahmenbedingungen wiegen diese Vorteile noch mehr und machen das Anlageprodukt Bestandswohnimmobilien in Deutschland, wo Mietwohnungen so stark nachgefragt sind wie in keinem anderen Land Europas, zu einem Investment ohne Alternative. Da kann auch Neubau nicht mithalten: Die Bundesregierung hat ihr Ziel, jedes Jahr 400.000 neue Wohnungen zu bauen, mit 293.000 fertiggestellten Einheiten 2021 nicht nur verfehlt, sondern es ist sogar ein Abwärtstrend erkennbar.
Völlig klar ist: Es gibt zu wenig Wohnraum in Deutschland – und die Lage wird noch prekärer, wenn nicht gegengesteuert wird. Denn enorme Grundstückspreise, explodierende Baukosten, Lieferengpässe, Rohstoffknappheit, Fachkräftemangel und schleppende Genehmigungsverfahren sind weitere Gründe dafür, warum Neubau immer schwieriger wird.
Gestiegene Zinsen sind kein Minuspunkt bei Investments in Bestandswohnimmobilien
Doch was spricht noch für Bestandswohnimmobilien? Wie kann die Rendite trotz Krisen sogar steigen? Eine Strategie, von der schwierigen Marktsituation unberührt zu bleiben, ist es, Wohnungsportfolien im Sinne der Mieter zu modernisieren, in puncto Effizienz und Nachhaltigkeit fit für die Zukunft und daraus ein rentables, zeitgemäßes Anlageprodukt für Privatinvestoren wie Institutionelle zu machen. Der Eigentümer kann dabei aktiv Einfluss auf die Wertschöpfung des Produktes nehmen, beispielsweise durch gezielte Sanierungen, den Einsatz eines Property Managements und anderer Serviceleistungen.
Und selbst die zuletzt gestiegenen Hypothekenzinsen sind für Investoren kein Minuspunkt, da sie steuerlich geltend gemacht werden können und sich in Verbindung mit dem Leverage-Effekt weitgehend ausgleichen. Dieser Effekt wirkt umso stärker, je höher der Fremdkapitalanteil ist. Allerdings ist nicht auszuschließen, dass der Zugang zu 100-prozentigen Finanzierungen auf dem Wohnimmobilienmarkt auch hierzulande gesetzlich immer stärker reglementiert wird.
B- und C-Städte rücken in den Fokus
Im Fall der aktuellen Zinssituation ist der Immobilienerwerb mit Fremdkapital also nicht mehr so günstig wie früher. Er bleibt aber immer noch erschwinglich, gerade in Märkten jenseits der A-Standorte. Denn in B- und C- oder Universitätsstädten und deren Schwarmstädten ist es weit weniger schwer, lohnende Investments zu platzieren – hier treffen moderate Ankaufspreise im Bestand auf hohe Nachfrage und attraktive Entwicklungsmöglichkeiten.
Keine Frage: Die Gesamtlage ist herausfordernd, aber jede Krise birgt Chancen. Bestandswohnimmobilien sind gerade jetzt nämlich ein Anlageprodukt, das seine traditionellen Stärken mehr denn je ausspielen kann. Ihre Krisenresilienz hat schon immer Bestand – und genau deshalb sind und bleiben Investments in Bestandswohnimmobilien eine gute Entscheidung. Denn gewohnt werden muss immer.
