Ein Kommentar zum Bürostandort Berlin von Alexander Fieback, Leiter Büro- und Gewerbeimmobilien Berlin beim unabhängigen Immobilienbranchen-Analyseunternehmen bulwiengesa AG.
Wer sucht, der findet? Unternehmen, die heute neue Büroräume benötigen, weil sie sich vergrößern oder verkleinern, zentraler oder moderner sein wollen, haben es in Berlin schwer. Der Markt ist leergefegt, die Preise hoch. Viele legen die Suche erst einmal auf Eis und bleiben, wo sie sind.
Sämtlicher Büro-Leerstand in Berlin wurde vom Markt absorbiert
Dabei fing alles so vielversprechend an. Zwischen 1997 und 1999 erlebte Berlin eine starke Phase der Bautätigkeit, aber die Nachfrage blieb aus, jedes zehnte Büro stand damals leer. Dieser Umstand sorgte immerhin dafür, dass sich Berlin allmählich zur Start-up-Hauptstadt entwickeln konnte. Inzwischen ist der Leerstand vom Markt absorbiert, und neben bezahlbarem Wohnraum fehlen längst auch Büros. Ohne Frage ist der Berliner Büroimmobilienmarkt in den letzten Jahren ein relevanter Sektor für die Stadtentwicklung geworden.
Trotz des Flächenmangels und stark gestiegener Preise kann vom „abgehängten Bürostandort“ jedoch keine Rede sein. Zwar ist die Lage angespannt, Unsicherheiten bestimmen den aktuellen Immobilienmarkt. Und ja, unterschiedliche Szenarien mit ungünstigen Marktbedingungen könnten die Gefahr einer Krise heraufbeschwören. Beispielsweise die Einführung einer Mietpreisbremse auch für Gewerbeimmobilien. Dies würde ein Engagement vor allem für ausländische Investoren und für Projektentwickler unattraktiv machen und sich weitgehend negativ auf den Büroimmobilienmarkt auswirken. Aber ist ein solches Szenario tatsächlich in Berlin zu erwarten? Und von welchen Faktoren hinge es ab?
So bald wird der Bürostandort Berlin nicht abgehängt
Aktuelle Marktzahlen deuten auf eine leichte Eintrübung der deutschen Wirtschaft hin. Dennoch bleibt der deutsche Arbeitsmarkt robust und die Nachfrage nach Bürobeschäftigten hoch. Das spiegelt sich auch im Berliner Büroimmobilienmarkt wider und spricht gegen eine zukünftige Krise. Mit einem Bevölkerungswachstum von rund 40.000 Menschen pro Jahr und durch den starken Zuzug auch von hochqualifizierten Arbeitnehmern weist Berlin das höchste Bürobeschäftigtenwachstum im Vergleich zu allen anderen deutschen Städten auf.
Längst haben sich Start-ups und Digitalunternehmen zu wichtigen Playern im Büroimmobilienmarkt gemausert: Digitalunternehmen waren Mitte 2018 für 25 Prozent, Start-ups für zehn Prozent des Berliner Büroflächenumsatzes verantwortlich. Wir stellen keine allgemeine Trendumkehr für Gewerbeimmobilien in Berlin fest; stattdessen wird diese Entwicklung durch eine anhaltende Urbanisierung und ein steigendes Bevölkerungswachstum weiter vorangetrieben.
Höhere Bautätigkeit und schnellere Genehmigungsverfahren sind Pflicht
Problematisch ist jedoch die kritische Büroflächenverknappung bei einer weiterhin starken Nachfrage: Im Frühjahr 2019 verzeichnete der Berliner Büromarkt mit gerade einmal 1,5 Prozent eine extrem niedrige Leerstandsquote – damit haben es umzugswillige Unternehmen wie auch schon in den Vorjahren schwer. Erst eine Leerstandsquote zwischen drei und fünf Prozent bietet eine ausreichende Fluktuationsreserve und sorgt für optimale Marktbedingungen mit stabileren Mietpreisen und einem größeren Angebot an Büroraum.
Glücklicherweise verfügt Berlin im Gegensatz zu anderen Metropolen noch über Grundstückspotenziale, die durch eine höhere Bautätigkeit und schnellere Genehmigungsverfahren in Zukunft noch für Flächennachschub sorgen könnten. Für Projektentwickler ist es aufgrund der hohen Nachfrage und dem stetigen Bürobeschäftigtenwachstum also nach wie vor attraktiv, spekulativ zu bauen. Ein Käufer oder Mieter würde sicher nicht lange auf sich warten lassen.
Anders aus sähe der Berliner Büromarkt im Falle der Mietpreisbremse plus einer weltweiten konjunkturellen Delle. Aber die heterogene Nachfragestruktur und die hohe, konjunkturunabhängige Nachfrage der öffentlichen Verwaltung nach Büroflächen sprechen für einen gut gerüsteten Marktsektor; schon in der Weltwirtschaftskrise 2008 / 2009 war das zu sehen. Und wenn doch irgendwann eine Krise den Berliner Büromarkt trifft? Dann wären eher einzelne periphere Lagen mit schlechter Anbindung und Infrastruktur anfällig, während zentrale, relativ wertstabile Lagen wohl kaum betroffen wären.
Büro, Hotel und Studentisches Wohnen im Alexander Quartier vereint
