Die Analysten der Online-Plattform ImmoScout24 haben die Angebotsdaten für Kaufpreise und Mieten bundesweit sowie in den Top-5-Städten im dritten Quartal 2021 ausgewertet und eine Marktprognose für 2022 abgegeben.
Die Nachfrage nach Wohnungen zum Kaufen und Mieten übersteigt in den Top-5-Städten Deutschlands nach wie vor das Angebot. Durchschnittlich bewarben sich im dritten Quartal auf ein Inserat auf der Online-Plattform ImmoScout24 in Frankfurt am Main pro Woche elf Mietinteressenten, in Berlin sogar 99. Die Hauptstadt ist damit Spitzenreiter bei der Nachfrage, jedoch nicht bei den Mieten. Wohnen in der Hauptstadt ist günstiger als in München, Frankfurt am Main, Hamburg oder Köln. Das ergibt der aktuelle Datenreport von ImmoScout24.
Thomas Schroeter, Geschäftsführer der Online-Plattform, erklärt: „Die Mietpreisentwicklung hat sich in einem Großteil der Metropolen etwas beruhigt. Sie liegt aktuell im Rahmen der Inflationsrate und zum Teil sogar darunter. Nach wie vor sind aber insbesondere Berlin und Köln weit von einem ausgeglichenen Mietwohnungsmarkt entfernt.“
Preissprünge im mietendeckelrelevanten Segment
Die Zahlen sind wegen der Nachmietendeckelphase für Berlin mit Spannung erwartet worden. Im zweiten Quartal hat es laut Analyse bei den Angebotsmieten für preisfreie Wohnungen im mietendeckelrelevanten Segment einen kräftigen Schub gegeben. Die höchste Steigerung erreichten sie im Mai mit 7,6 Prozent. Die Daten zeigen neben dem Nachholeffekt auch deutlich einen zweiten Effekt.
Während der Geltungsdauer des Mietendeckels war das Angebot an Mietwohnungen auf dem Internetportal massiv eingebrochen. Nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichtes stieg die Zahl der Inserate von April bis Juli um 28 Prozent. Die Angebotsmieten sackten wieder ab. Der Anstieg vom zweiten zum dritten Quartal lag nur noch bei 1,5 Prozent – und damit deutlich niedriger als die Inflationsrate von 3,9 Prozent im gleichen Zeitraum.
Insgesamt ergibt sich damit seit Ende des Mietendeckels eine Steigerung von 3,1 Prozent. Das macht ein Plus von 0,41 Euro pro Quadratmeter. Die durchschnittliche Angebotsmiete für Bestandswohnungen in Berlin hat sich nach Angaben von ImmoScout24 aktuell bei 10,32 Euro pro Quadratmeter eingependelt. Es wird damit bei einem Neuvertrag weniger Miete verlangt als in allen anderen Metropolen.
München bleibt teuerstes Pflaster
Der höchste Wert mit durchschnittlich 16,14 Euro ist in München zu verzeichnen. Bei den Angebotsmieten für Neubauwohnungen rangiert Berlin mit 14,10 Euro dagegen im Mittelfeld. Der Wert ist im Vergleich zum Vorquartal um 2,2 Prozent gestiegen. In Köln wurden im gleichen Zeitraum durchschnittlich 12,35 Euro verlangt, in München sogar 18,82 Euro.
Auch die Kaufpreise für Bestandswohnungen sind in Berlin im Vergleich zum zweiten Quartal weiter gestiegen, jedoch weniger kräftig. Gab es von April bis Juni noch ein Plus von 4,8 Prozent, so legten die Preise von Juli bis September nur um 2,1 Prozent zu. In Köln fiel der Anstieg ebenfalls geringer aus: Statt bei 6,6 Prozent lag das Plus nur noch bei 2,1 Prozent. In München ging es dagegen mäßig, aber kontinuierlich bergauf – von 1,7 auf 1,9 Prozent.
In Berlin ist eine Bestandswohnung durchschnittlich für 4.664 Euro pro Quadratmeter im Angebot und damit nach Köln mit 4.196 Euro unter den Top 5 am günstigsten zu haben. Die teuerste Metropole ist München mit 7.742 Euro. Die bayerische Landeshauptstadt führt die Gruppe auch bei den Preisen für neugebaute Eigentumswohnungen an. Hier liegt der Angebotspreis durchschnittlich bei 8.740 Euro pro Quadratmeter, in Berlin dagegen bei 5768 Euro. Billiger ist nur Köln mit 4878 Euro.
Prognose: Aufwärtsspirale hält an
Die Analysten von ImmoSout24 sehen für die nächsten zwölf Monate weiteres Steigerungspotenzial bei den Kaufpreisen – insbesondere in Berlin und Köln. Sie erwarten in Berlin bei Wohnungen im Bestand ein Plus von 13,1 Prozent und bei Neubauwohnungen von 12,8 Prozent. Denn die Nachfrage ist hoch, gebaut wird wenig. Die Zahl der Baugenehmigungen sinkt in Berlin seit 2016 kontinuierlich. Zudem hat der Berliner Senat die Hauptstadt zum Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt erklärt: Das flächendeckende Umwandlungsverbot nach Paragraf 250 Baugesetzbuch verknappt damit das Angebot auf die bereits vorhandenen Eigentumswohnungen im Bestand.
Auch bei den Mieten sehen sie aufgrund der hohen Nachfrage und dem vergleichsweise niedrigen Ausgangswert ein Aufwärtspotenzial von sechs Prozent. Die schwächste Preisentwicklung für Mieten im Neubau und im Bestand sei in Frankfurt am Main und Hamburg zu erwarten – mit einem Wert von deutlich unter drei Prozent. Die Prognose liegt damit unter dem deutschlandweiten Durchschnitt und deutlich unter der aktuellen Inflationsrate.
Berlin bei Einfamilienhäusern am günstigsten
Bei den Preisen für Einfamilienhäuser im Bestand bildet Berlin das Schlusslicht. Sie werden im Durchschnitt für 4.488 Euro pro Quadratmeter angeboten, das ist ein Plus von 4,3 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. In München ging es um 2,9 Prozent rauf auf 8.570 Euro. In Hamburg stagnierten die Preise dagegen bei rund 4.573 Euro. Bei neugebauten Einfamilienhäusern zeigt sich ein ähnliches Bild. München steht mit 9.032 Euro pro Quadratmeter an der Spitze. Die deutsche Hauptstadt nimmt mit 4.791 Euro den letzten Platz ein. Für das nächste Jahr deutet sich im Segment Einfamilienhaus ein weiterer Anstieg der Kaufpreise an, deutschlandweit von rund 7,7 Prozent. In Berlin und Köln könnte der Wert noch darüber liegen.
Ein Blick auf das gesamte Bundesgebiet zeigt, dass die Angebotspreise für Kaufimmobilien im dritten Quartal weiter nach oben gegangen sind. Im Bestand allerdings weniger stark als im Neubau. Die Mieten sind bundesweit eher moderat angestiegen: Im Vergleich zum zweiten Quartal gab es ein Plus von 2,2 Prozent bei den Mieten für Neubauwohnungen und von 1,4 Prozent bei den Wohnungen im Bestand. Prognostiziert wird für 2022 ein weiterer Anstieg im Neubau von 3,9 Prozent und im Bestand von 3,2 Prozent.
