Der Immobilienkauf in deutschen Großstädten ist heute deutlich teurer als vor fünf Jahren. Obwohl die Angebotspreise im vergangenen Jahr erstmals seit langem wieder spürbar gesunken sind, kosten Eigentumswohnungen aktuell in der Spitze fast 64 Prozent mehr als 2018. Das zeigt eine Analyse von immowelt, die auch diverse ostdeutsche Städte unter die Lupe genommen hat.
Immowelt hat die durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock; Baujahr 1990er Jahre) in ausgewählten deutschen Großstädten zum jeweils 1. Juli 2018 und 2023 miteinander verglichen. Wohneigentum ist demnach in allen 76 analysierten Städten teurer geworden – in 57 Städten sogar um mindestens 30 Prozent. Zum Vergleich: Die Inflation lag zwischen Juni 2018 und 2023 bei knapp 19 Prozent. Allerdings sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen in den vergangenen 12 Monaten in 72 von 76 Großstädten gesunken. In der Spitze lag der Rückgang bei 13,6 Prozent.
Großstädte im Osten werden teurer
Neben den hochpreisigen Metropolen hat sich Wohneigentum auch in bisher günstigen Großstädten deutlich verteuert. So sind die Preise von Bestandswohnungen in Leipzig seit 2018 um 49,5 Prozent geklettert. Kostete Wohneigentum in der sächsischen Großstadt vor fünf Jahren im Mittel lediglich 1.662 Euro pro Quadratmeter, müssen Käufer heute bereits mit 2.484 Euro rechnen. Für den deutlichen Anstieg in Leipzig ist vor allem die gestiegene Nachfrage durch den starken Zuzug der letzten Jahre verantwortlich. Zudem fiel der Preisrückgang der vergangenen zwölf Monate mit 3,3 Prozent schwächer aus als in den meisten anderen Großstädten. Etwas mehr als in Leipzig kostet der Quadratmeter in Dresden (2.604 Euro), wo die Angebotspreise seit 2018 um 32,9 Prozent gestiegen sind.
Neben Leipzig und Dresden hat sich Wohneigentum auch in mehreren anderen ostdeutschen Großstädten deutlich verteuert. So ist der durchschnittliche Quadratmeterpreise in Jena (3.283 Euro) um 43,2 Prozent gestiegen, während in Magdeburg (2.064 Euro) ein Plus von 53,1 Prozent zu Buche steht. Auch im ohnehin hochpreisigen Potsdam ist der Wohnungskauf teurer geworden: Nach einem Anstieg von 52,0 Prozent kostet der Quadratmeter derzeit im Mittel 5.224 Euro und damit mehr als in Berlin. Hier hat sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis seit 2018 um 42 Prozent verteuert – von 3.611 Euro auf 5.128 Euro. Verglichen mit den deutlichen Anstiegen der Vorjahre fiel der letztjährige Preisrückgang in der Hauptstadt mit 3,1 Prozent eher moderat aus.
Angebotspreise für Wohnungen in Ostdeutschland
| Stadt | Angebotspreis 1. Juli 2018 in €/m² | Angebotspreis 1. Juli 2022 in €/m² | Angebotspreis 1. Juli 2023 in €/m² | Veränderung 2022 – 2023 in Prozent | Veränderung 2018 – 2023 in Prozent |
| Berlin | 3.611 | 5.292 | 5.128 | -3,1 | 42,0 |
| Erfurt | 2.173 | 3.353 | 2.934 | -12,5 | 35,0 |
| Jena | 2.293 | 3.568 | 3.283 | -8,0 | 43,2 |
| Leipzig | 1.662 | 2.569 | 2.484 | -3,3 | 49,5 |
| Magdeburg | 1.348 | 2.119 | 2.064 | -2,6 | 53,1 |
| Potsdam | 3.437 | 5.569 | 5.224 | -6,2 | 52,0 |
| Rostock | 2.625 | 4.146 | 3.885 | -6,3 | 48,0 |
Deutliche Preisanstiege in den westdeutschen Metropolen
In den ohnehin kostspieligen Metropolen haben sich Eigentumswohnungen in den vergangenen fünf Jahren weiter verteuert. So zahlen Wohnungskäufer in München aktuell durchschnittlich 8.575 Euro für den Quadratmeter – 2018 waren es noch 7.069 Euro. Das entspricht einem Anstieg von 21,3 Prozent innerhalb von fünf Jahren, auch wenn die Angebotspreise in der Isarmetropole in den vergangenen zwölf Monaten um 8,2 Prozent gesunken sind. München bleibt somit die mit Abstand teuerste deutsche Großstadt.
Deutlich mehr als vor fünf Jahren zahlen Wohnungskäufer auch in Hamburg: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis einer Bestandswohnung stieg von 4.518 Euro auf 6.266 Euro – ein Plus von 38,7 Prozent. Absolut verzeichnete die Hansestadt sogar den stärksten Preiszuwachs aller untersuchten Städte. Hamburg ist damit inzwischen die zweitteuerste Großstadt nach München und preislich an Frankfurt am Main (5.809 Euro) vorbeigezogen. In der Bankenstadt stiegen die Angebotspreise in den vergangenen fünf Jahren um vergleichsweise moderate 16,3 Prozent und damit langsamer als die Inflation. Deutlich preiswerter ist Wohneigentum im Ruhrgebiet. Allerdings haben sich die Angebotspreise auch dort stark erhöht. So kostet etwa eine Bestandswohnung in Essen (2.677 Euro) heute 49,2 Prozent mehr, in Dortmund (2.687 Euro) beträgt der Preiszuwachs sogar 55,1 Prozent.
„Die hohe Nachfrage angesichts der niedrigen Zinsen sowie das knappe Angebot haben dafür gesorgt, dass sich Eigentumswohnungen in den vergangenen fünf Jahren in den meisten Großstädten erheblich verteuert haben“, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. „Durch den Zinsanstieg ist es im vergangenen Jahr zwar zu einer sinkenden Nachfrage und folglich zu spürbaren Preisrückgängen bei Kaufimmobilien gekommen. Die deutlichen Preisanstiege der Vorjahre werden durch die jüngsten Rückgänge jedoch bei weitem nicht ausgeglichen.“
Stärkste Zuwächse in kleineren Großstädten
Die stärksten prozentualen Anstiege gibt es in mehreren kleineren Großstädten. Dorthin weichen Wohnungskäufer angesichts des hohen Preisniveaus in den Metropolen vermehrt aus, was die Preise von Wohneigentum nach oben treibt. Am deutlichsten fällt das Plus in Gütersloh aus, wo sich die Angebotspreise von Eigentumswohnungen seit 2018 um 63,9 Prozent erhöht haben. Eine Bestandswohnung in der westfälischen Großstadt kostet derzeit im Schnitt 2.605 Euro pro Quadratmeter – das sind gut 1.000 Euro mehr als 2018. Preisanstiege von fast 60 Prozent schlagen zudem in Lübeck (3.951 Euro; +59,4 Prozent), Gelsenkirchen (1.616 Euro; +58,7 Prozent) und Wuppertal (2.086 Euro; +58,5 Prozent) zu Buche.
