Steigende Miet- und Kaufpreise in Berlin machen das Umland der Hauptstadt immer attraktiver für Wohnungssuchende und Investoren. Dazu tragen auch die politische Situation und die Verwaltungen in der Hauptstadt bei.
Der Speckgürtel rund um Berlin wächst weiter, allein 2020 zogen 35.202 Berliner nach Brandenburg. Umgekehrt verlegten nur 14.866 Brandenburger ihren Wohnsitz nach Berlin. Viele Projektentwickler setzten schon früh auf diese Entwicklung. So zum Beispiel die BAUWERT AG. 2015 investierte sie erstmals in Wildau, danach auch in Storkow. „Größere Vorhaben waren in Berlin immer schwerer umzusetzen“, so Dr. Jürgen Leibfried, Vorstand des Unternehmens, zu den Gründen. Am Rosenanger heißt ein Wohngebiet mit 171 Wohnungen und 16 Reihenhäusern. Die Miete hier: über 12,50 Euro pro Quadratmeter. „Am Anfang wurde unser Angebot nur zögerlich wahrgenommen, seit sechs Monaten spüren wir aber eine starke Zunahme der Anfragen.“
Zu viel Neubau im Berliner Umland?
Immer stärker sei die Sorge der Verwaltungen im Berliner Umland zu spüren, dass es zu viel Neubau gebe, so Dr. Jürgen Leibfried. Dazu gehöre auch das Bremsen von neuen Projekten. „Unsere Erfahrungen im Umland sind andere“, sagt Jacopo Mingazzini, Vorstand der The Grounds Real Estate Development AG. „Da ist man sehr erstaunt, wenn man aus Berlin kommt.“ Vor allem die politische Entwicklung in Berlin befeuere den Fokus auf das Umland. „In der Hauptstadt dauert ein B-Plan im Durchschnitt acht Jahre. Das ist ein Risiko, das kapitalmarktnahe Unternehmen nur schwierig eingehen können. Deshalb laufen Investoren scharenweise ins Umland.“
🎧 In unserem Podcast spricht Jacopo Mingazzini über das neue Oberbayern rund um Berlin
Wüest Partner hat untersucht, welche Gemeinden im Umland der Hauptstadt die attraktivsten Wohnungsmärkte und die besten Chancen für Wohnimmobilieninvestments bieten. „Brandenburg ist derzeit das einzige Bundesland, das eine positive Einwohner-Tendenz zu bieten hat“, so Karsten Jungk, Geschäftsführer von Wüest Partner Deutschland. Das Scoring umfasste zwölf Indikatoren, darunter Bevölkerungsentwicklung und Wohnungsbestand, Angebotsmieten und -kaufpreise, Baufertigstellungen und Pendlersaldo. Für alle zwölf Indikatoren wurden Noten vergeben, aus denen dann für jede Gemeinde eine Gesamtnote errechnet wurde.
Top Ten der Wohn-Hotspots im Berliner Umland
Die Platzierungen im Ranking der Wohn-Hotspots:
1. Platz: Wustermark mit der Note 1,25.
2. Platz: Schönefeld (1,50)
3. Platz: Ludwigsfelde (1,75)
4. Platz: Wildau (1,83)
4. Platz: Potsdam (1,83)
4. Platz: Zossen (1,83)
7. Platz: Nauen (2,00)
8. Platz: Blankenfelde-Mahlow (2,17)
9. Platz: Beelitz (2,33)
10. Platz: Rüdersdorf bei Berlin (2,42)
„Generell sind alle 26 von uns analysierten Gemeinden interessant“, sagt Karsten Jungk. „Aber je besser die Anbindung an Berlin ist, desto attraktiver ist die jeweilige Gemeinde für Wohnungssuchende und Investoren.“
Was den Berliner Speckgürtel so attraktiv macht
Berlins Speckgürtel erfährt durch die Eröffnung des Flughafens BER sowie die Ansiedlung von Tesla und diversen Logistik- und Güterverkehrszentren einen Bedeutungsgewinn. Sandra Holborn, Regionalbereichsleiterin bei Vonovia, beobachtet: „Im Grünen mit Freiflächen zu wohnen statt beengt in der Stadt, ist immer gefragter.“ Das Unternehmen hat im Umland etwa 1.400 Wohneinheiten in Planung und Umsetzung. Das Spektrum reicht von Revitalisierung von Bestandsimmobilien über Neubau (auch in Modulbauweise) bis zu Nachverdichtung.
In Wustermark-Elstal entsteht ein Nahversorgungszentrum mit einem Supermarkt, Dienstleistern wie Ärzten und Apotheke sowie 180 Wohnungen. 80 davon werden Senioren-Wohnungen, 40 preisgebunden. „Auch hier gibt es eine Sorge vor Entfremdung. Elstal hat kein Zentrum und bald sehr viele Zugezogene“, so Sandra Holborn. In Workshops mit der Gemeinde und den Anwohnern konnte man diesen Konflikt bisher lösen. In der Gemeinde investieren Karls Erdbeerhof in den kommenden Jahren 100 Millionen Euro in einen Freizeitpark, die Deutsche Bahn AG errichtet einen Technologie-Campus für 20 Millionen Euro.
Anstieg der Wohnbauaktivitäten, Mieten und Kaufpreise
Laut der Studie von Wüest Partner wurden zwischen 2017 und 2019 in den 26 Städten zusammen rund 5.600 Wohnungen fertiggestellt. Die größte Steigerung der Bauaktivität verzeichnete Schönefeld mit einem Plus von 416 Prozent, gefolgt von Ludwigsfelde (339 Prozent) und Zossen (319 Prozent).
Der Median der Mietsteigerung liegt im Vergleich Q1/2018 zu Q1/2021 bei 24,5 Prozent. Die höchsten Mietniveaus haben Potsdam (12,46 Euro pro Quadratmeter), Teltow (12,27 Euro pro Quadratmeter) und Wildau (11,61 Euro pro Quadratmeter).
Der Median der Kaufpreissteigerungen liegt im selben Vergleichszeitraum bei 42,9 Prozent. Die höchsten Kaufpreise haben Potsdam mit 4.966 Euro pro Quadratmeter, Teltow mit 3.787 Euro pro Quadratmeter und Falkensee mit 3.591 Euro pro Quadratmeter. Interessant: „Die Kaufpreise steigen mehr als die Mieten“, so Karsten Jungk von Wüest Partner Deutschland. „Der Anteil an Neubau hat sehr stark zugenommen, was zu einer Verschiebung der Qualität und damit der Preise führt.“
