Wohnimmobilien in den Metropolen: Wie sich Miet- und Kaufpreise 2021 entwickelten

Mietpreisdynamik der Big 8 schwächt sich nur in Leipzig nicht ab

Im zweiten Halbjahr 2021 gab es am Wohnungsmarkt in Deutschland im Hinblick auf die Mietentwicklung unterschiedliche Strömungen. Unter den Big 8 entwickelten sich in:

• München (+1,7 Prozent, aktuell 20,90 Euro pro Quadratmeter), 
• Köln (+3,9 Prozent, 13,35 Euro pro Quadratmeter), 
• Frankfurt (-3,1 Prozent, 15,50 Euro pro Quadratmeter), 
• Düsseldorf (0,0 Prozent, 12,00 Euro pro Quadratmeter) und 
• Stuttgart (0,0 Prozent, 15,00 Euro pro Quadratmeter)

die mittleren Angebotsmietpreise auf dem Wohnungsmarkt (Bestand und Neubau) auf Jahressicht schwächer als im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre. In Berlin (+4,1 Prozent, 13,85 Euro pro Quadratmeter) gab es zwar ebenfalls einen deutlichen Rückgang der Dynamik, das Wachstum blieb aber ähnlich stark wie in Hamburg (+3,8 Prozent, 13,55 Euro pro Quadratmeter) und Leipzig (+5,3 Prozent, 7,90 Euro pro Quadratmeter). 

„Leipzig konnte als einziger Markt unter den Big 8 in der Gesamtbetrachtung ein höheres Wachstum erzielen als im Fünfjahresvergleich und profitiert von seiner nach wie vor hohen Anziehungskraft. Wir erwarten auch weiterhin eine Fortsetzung dieser Entwicklung. In Berlin ist der Effekt durch den im Frühjahr 2021 gerichtlich gekippten Mietendeckel deutlich sichtbar. Der Anstieg von rund vier Prozent wird stark geprägt von einem knapp zehnprozentigen Anstieg bei den Mieten in Bestandsimmobilien, wo wir nach Aufheben des Mietendeckels eine deutliche Preisdynamik sehen konnten“, so Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation JLL Berlin.

Sebastian Grimm, Lead Director Residential Valuation JLL Frankfurt, fügt zur Entwicklung in Deutschland hinzu: „Während die hohe Dynamik der vergangenen Jahre in den Big 8 und den sonstigen kreisfreien Städten nachlässt, ziehen peripherere Standorte nun nach. In den Landkreisen liegt das Wachstum mit 5,5 Prozent auf Jahressicht im Gegensatz zu den Städten über dem Fünfjahresschnitt.“

Spitzenmiete in München gesättigt und mit starken Rückgängen in Frankfurt

Auch bei der Entwicklung der Spitzenmietniveaus zeigt sich in den Big 8 ein diversifiziertes Bild. Berlin (+7,6 Prozent) und Leipzig (+7,1 Prozent), wie auch Hamburg (+6,3 Prozent) und Düsseldorf (+5,5 Prozent) können ihre Dynamik behaupten, während in München (0,0 Prozent) eine anhaltende Sättigung zu beobachten ist und Märkte wie Stuttgart (-0,7 Prozent) und vor allem Frankfurt (-5,8 Prozent) teils deutliche Rückgänge zu verzeichnen haben.

Im Vergleich zur mittelfristigen Betrachtung (H2 2016 – H2 2021) erfahren Hamburg, Düsseldorf und Leipzig deutlichen Aufwind im Spitzensegment. Auch wenn in Berlin die Dynamik gegenüber dem Fünfjahresschnitt etwas nachgelassen hat, zeigt sich dort unter den Metropolen weiterhin das stärkste Wachstum. 

Berliner Neubau mit steigenden Angebotsmieten

Im Neubausegment bleibt die Dynamik der Angebotsmieten im Mittel der Big 8 im Vergleich zum fünfjährigen Mittel (+6,3 Prozent) mit einem aktuellen Zuwachs von +6,4 Prozent anhaltend hoch, wenn auch lokal unterschiedlich stark ausgeprägt: In Berlin ist mit 13,3 Prozent der stärkste Anstieg zu beobachten, der auch im fünfjährigen Vergleich (+10,1 Prozent) noch einmal deutlich zulegen konnte. „Befeuert wurde diese Entwicklung unter anderem durch den Mietendeckel, der zu Ausweichbewegungen führte, da er nur für Bestandsvermietungen galt und Investoren im Neubau mehr Potenzial sahen“, erläutert Roman Heidrich.

Auch in Köln (+10,7 Prozent) und Düsseldorf (+9,9 Prozent) hat sich das Mietpreiswachstum sowohl gegenüber dem Vorjahr als auch im mittelfristigen Vergleich noch einmal deutlich gesteigert. In Hamburg (+6,7 Prozent), Stuttgart (+5,0 Prozent) und Leipzig (+4,5 Prozent) gab es ebenfalls Steigerungen gegenüber dem Vorjahr, während die Entwicklung in München und Frankfurt deutlich abflachte.

Preise für Eigentumswohnungen steigen weiter

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben sich 2021 im Vorjahresvergleich überwiegend sehr dynamisch entwickelt und konnten ihr Wachstum gegenüber dem fünfjährigen Durchschnitt teilweise deutlich ausbauen. Im Mittel der Big 8 erreichten die Mediankaufpreise eine durchschnittliche Zunahme von 11,4 Prozent. Im Vergleich zum fünfjährigen Durchschnitt (+8,8 Prozent) ist dies eine Steigerung um 2,7 Prozentpunkte.

Noch stärker fiel die Zunahme in den übrigen kreisfreien Städten (+3,7 Prozentpunkte) ohne die Big 8 aus, wo die aktuelle jährliche Zunahme gar bei durchschnittlich 12,5 Prozent lag. Und auch die Peripherie, repräsentiert durch die Landkreise, steigerte ihren durchschnittlichen Anstieg der Mediankaufpreise auf Jahressicht auf 11,1 Prozent und konnte so den Fünfjahresschnitt (+9,6 Prozent) um 1,5 Prozentpunkte ebenfalls deutlich überholen. Die Peripherie schließt mit dieser Entwicklung somit weiter zu den Metropolen auf.

Kaufpreise steigen in Leipzig am dynamischsten

In der Jahresbetrachtung der Mediankaufpreise zeigte sich der größte Zuwachs erneut in Leipzig. Dort werden derzeit durchschnittlich 3.100 Euro pro Quadratmeter verlangt, was zwar im Vergleich mit den anderen sieben Metropolen nach wie vor gering ist, allerdings liegt die Steigerung auf Jahressicht bei 20,2 Prozent. Auf den Plätzen folgen:

• Düsseldorf (+14,0 Prozent; 5.060 Euro pro Quadratmeter)
• München (+12,7 Prozent; 9.750 Euro pro Quadratmeter)
• Köln (+12,6 Prozent; 5.000 Euro pro Quadratmeter)
• Berlin (+11,6 Prozent; 5.560 Euro pro Quadratmeter)
• Hamburg (+7,8 Prozent; 6.210 Euro pro Quadratmeter)
• Stuttgart (+7,2 Prozent; 5.330 Euro pro Quadratmeter) und 
• Frankfurt (+5,3 Prozent; 6.900 Euro pro Quadratmeter)

Das Wachstum in Frankfurt fällt im Vergleich zum Fünfjahresschnitt (+10,6 Prozent) deutlich gedämpfter aus als in den anderen sieben Metropolen, die entweder in etwa auf dem Fünfjahresschnitt liegen oder darüber.

Im Neubausegment liegt das durchschnittliche Kaufpreiswachstum in den Big 8 bei +8,1 Prozent, etwas unter dem Vorjahreswert von +8,8 Prozent. Die Spanne reicht hier von +0,7 Prozent in Hamburg bis 13,3 Prozent in Berlin. Hamburg und Frankfurt (+1,1 Prozent) liegen deutlich unter ihrem jeweiligen Fünfjahresschnitt, während Stuttgart (+9,4 Prozent), Leipzig (+9,7 Prozent) und Köln (+11,1 Prozent) knapp darüber und sowohl München (+12,9 Prozent) als auch Berlin deutlich über ihrem mittelfristigen Durchschnitt liegen.

Stark gestiegene Bau- und Sanierungskosten verhindern Preisrückgänge

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Spitzensegment der Big 8 (Neubau und Bestand) stiegen zuletzt um durchschnittlich 11,2 Prozent, ein Zuwachs um 4,2 Prozentpunkte gegenüber dem Fünfjahresschnitt. Hier waren vor allem München (+22,2 Prozent), Düsseldorf (+18,7 Prozent) und Berlin (+16,6 Prozent) stark, die jeweils ihre Fünfjahresergebnisse um zehn oder mehr Prozentpunkte übertrafen.

Auch in Köln (+11,1 Prozent) legte die Dynamik noch einmal zu und der Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre wurde um knapp fünf Prozentpunkte übertroffen.  In Frankfurt (+7,0 Prozent), Stuttgart (+5,0 Prozent), Hamburg (+4,6 Prozent) und Leipzig (+4,6 Prozent) waren die aktuellen Wachstumsraten zwar weiterhin deutlich positiv, die Dynamik der vergangenen Jahre hat aber hier teilweise deutlich nachgelassen.

„Die weiterhin steigenden Kaufpreise in den Topmärkten sind vor allem dem nach wie vor anhaltenden Nachfrageüberhang im Niedrigzinsumfeld geschuldet. Darüber hinaus sehen wir aber auch, dass die Baukosten zuletzt stark gestiegen sind, was sich unweigerlich auf die Preise – nicht nur beim Neubau, sondern auch bei Sanierungen – auswirkt. Dieser Effekt wird auch 2022 anhalten, so dass Preisrückgänge in den Big 8 auf breiter Front in den kommenden Monaten nicht zu erwarten sind“, gibt Sebastian Grimm einen Ausblick.