Auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt sind die Preise auch im Jahr 2019 in allen Marktbereichen gestiegen und zeigen sich bislang unbeeindruckt von den Mietendeckelplänen. Das geht aus einer Studie des IVD Berlin-Brandburg hervor. Die wichtigsten Erkenntnisse auf einen Blick.
Das Hauptproblem auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt bleibt der Angebotsmangel. „Nach wie vor wächst Berlins Bevölkerung schneller als Wohnungen durch Neubau entstehen können. Da auch am Berliner Grundstücksmarkt keinerlei Entspannung bemerkbar ist, wird der Neubau insbesondere von bezahlbarem Wohnraum eine Herausforderung bleiben. Markteingriffe wie der geplante Mietendeckel werden daran nichts ändern, im Gegenteil“, kommentiert Katja Giller, Vorsitzende des Wertermittlungsausschusses des IVD Berlin-Brandenburg.
Anstieg der Wohnimmobilienpreise in Berlin vom Mietendeckel noch unberührt
Die Folge des Mangels: Laut dem Immobilienpreisservice des IVD Berlin-Brandenburg (Immobilienverband Deutschland) sind die Preise auf dem Wohnimmobilienmarkt der Hauptstadt im Jahr 2019 fast ausnahmslos in allen Teilmärkten gestiegen:
Eigentumswohnungen in Vorzugslagen bleiben am teuersten
Der Preiszuwachs für Bestandsimmobilien in Standardlagen mit 11,3 Prozent hat sich geringfügig abgeschwächt (2018: 12,8 Prozent, 2017: 12,0 Prozent, 2016: 13,5 Prozent). Im Schwerpunkt müssen nun 2.950 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bezahlt werden. Im Vorzugslagen hat sich die Preisdynamik mit rund neun Prozent etwas über dem Vorjahresniveau eingepegelt (2018: 8,0 Prozent, 2017: 11,0 Prozent, 2016: 12,0 Prozent). Der Quadratmeter Wohnfläche dort kostet aktuell 3.650 Euro. Die höchsten Preise für Wohnflächen werden in den Vorzugslagen von Mitte (5.000 Euro pro Quadratmeter) und Charlottenburg (4.600 Euro pro Quadratmeter) aufgerufen. Die niedrigsten Schwerpunktpreise finden sich in den Standardlagen in Marzahn-Hellersdorf (2.500 Euro pro Quadratmeter) und in Neukölln und Spandau (jeweils 2.600 Euro pro Quadratmeter). Bei Neubauimmobilien sind die Preise sowohl in Standard- als auch Vorzugslage um rund neun Prozent gegenüber dem Vorjahresniveau gestiegen. Ein Quadratmeter Wohnfläche im Schwerpunkt kostet 4.600 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 5.400 Euro pro Quadratmeter.
Ein- und Zweifamilienhäuser werden stetig teurer
Auch im Segment der freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser (ohne Neubau/Erstbezug) kam es wieder zu kräftigen Preisanstiegen mit elf Prozent in Standardlagen und zehn Prozent in Vorzugslagen (2018: 6.0 Prozent beziehungsweise 11,0 Prozent). Für ein freistehendes Einfamilienhaus (durchschnittlich 140 Quadratmeter Wohnfläche und 700 Quadratmeter Grundstücksfläche) in Vorzugslagen muss man im Durchschnitt 550.000 Euro, in Standardlagen 400.000 Euro investieren. Die teuersten Schwerpunktpreise finden sich in Steglitz-Zehlendorf mit 700.000 Euro. Die geringsten Kosten entstehen in den peripheren Standardlagen von Pankow (360.000 Euro). Allerdings sind die Preise dort mit 12,5 Prozent überdurchschnittlich stark gestiegen.
Bauland ist vor allem in den Randlagen stark gefragt
Baugrundstücke haben in diesem Jahr erhebliche Preisanstiege erfahren. Die Schwerpunktpreise sind in den Standardlagen um rund 20 Prozent auf 470 Euro pro Quadratmeter gestiegen (2018: 11,0 Prozent), in den Vorzugslagen um rund 14 Prozent auf 800 Euro pro Quadratmeter (2018: 17 Prozent). Die teuerste Lage in Charlottenburg-Wilmersdorf bewegt sich mit 1.900 Euro pro Quadratmeter auf Vorjahresniveau. Dafür stieg der Schwerpunktpreis in Steglitz-Zehlendorf um rund 21 Prozent und kostet nun 1.700 Euro pro Quadratmeter. Weiterhin am günstigsten sind die Standardlagen in Treptow-Köpenick. Allerdings haben sich die Schwerpunktpreise dort um 40 Prozent beziehungsweise 100 Euro pro Quadratmeter erhöht und betragen jetzt 350 Euro pro Quadratmeter. „Die weiterhin hohe Nachfrage nach Baugrundstücken weicht zunehmend in die Randlagen aus und führt dort zu teils außergewöhnlich kräftigen Preiserhöhungen“, erläutert Giller.
Wohn- und Geschäftshäuser erreichen neue Preisspitzen
Gewerbliche Anlagen und Geschäftsimmobilien sind in Berlin sehr viel stärker in den Fokus der Anleger und Investoren gerückt. In der Folge erreichten Wohn- und Geschäftshäuser in allen Bezirken neue Preisspitzen. Im definierten Standardsegment der Wohn- und Geschäftshäuser mit geringem Gewerbeanteil sind die Preise in Standard- und Vorzugslagen mit Zuwächsen von zehn Prozent auf 2.200 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise acht Prozent auf 2.700 Euro pro Quadratmeter stark gestiegen. Die größten Preissteigerungen mit rund neun Prozent auf 2.200 Euro pro Quadratmeter waren in Reinickendorf zu beobachten. Das höchste Preisniveau weisen weiter die Vorzugslagen von Mitte mit einem Schwerpunkt von 3.500 Euro pro Quadratmeter (2018: 3.350 Euro pro Quadratmeter) und Charlottenburg mit einem Schwerpunkt von 3.400 Euro pro Quadratmeter (2018: 3.2000 Euro pro Quadratmeter) auf.
Das Umland boomt
Auch 2019 profitierte das Berliner Umland vom Nachfrageüberhang in der Hauptstadt. Das führt in den direkt angrenzenden Gemeinden zu einem Immobilienboom. Für den untersuchten Teilmarkt der Weiterverkäufe ab 1990 im Berliner Umland sind durchschnittlich 388.000 Euro für ein freistehendes Einfamilienhaus mit durchschnittlich 800 Quadratmeter Grundstück und 130 Quadratmeter Wohnfläche zu zahlen. Grundstücke kosten 265 Euro pro Quadratmeter. Das höchste Kaufpreisniveau besteht in Kleinmachnow mit 670.000 Euro beziehungsweise 620 Euro pro Quadratmeter (2018: 580.000 Euro und 520 Euro pro Quadratmeter) und in Glienicke/Nordbahn mit 500.000 Euro beziehungsweise 420 Euro pro Quadratmeter (2018: 420.000 Euro und 340 Euro pro Quadratmeter).
Differenzierte Preisentwicklung in Brandenburgs Landeshauptstadt Potsdam
In der Brandenburger Landeshauptstadt kam es zu einer differenzierten Kaufpreisentwicklung. Eigentumswohnungen in mittleren bis guten Lagen sind um 3,6 Prozent auf 3.600 Euro pro Quadratmeter gestiegen, in guten bis sehr guten Lagen um 2,6 Prozent auf 4.000 Euro pro Quadratmeter. Lediglich in einfachen Lagen stiegen die Preise sehr kräftig mit 12,5 Prozent auf 1.800 Euro pro Quadratmeter. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser wiesen eine insgesamt höhere Dynamik auf. In einfachen Lagen stiegen die Preise um zwölf Prozent, in mittleren bis guten Lagen um 10,5 Prozent, in guten bis sehr guten Lagen um 7,8 Prozent. Durchschnittlich kostet der Erwerb in einfachen Lagen 280.000 Euro, in guten bis sehr guten Lagen 550.000 Euro.
Kreisfreie Städte legen bei den Preisen deutlich zu
Auch in den kreisfreien Städten Brandenburg, Cottbus und Frankfurt (Oder) kommen die bundesweit typischen Preissteigerungen der letzten Jahre nunmehr sehr viel deutlicher an. Sowohl bei den eigengenutzten Immobilien als auch bei den Wohn- und Geschäftshäusern sind die Steigerungen deutlich spürbar. So kosten Eigentumswohnungen in mittlerer bis guter Lage pro Quadratmeter im Schwerpunkt in Brandenburg 1.800 Euro (plus 12,5 Prozent), in Cottbus 1.600 Euro (plus 14,3 Prozent) und in Frankfurt (Oder) 1.400 Euro (plus 7,7 Prozent).
Blick in die Glaskugel - Zukunft des Berliner Wohnimmobilienmarktes mit Mietendeckel ungewiss
Der Berliner Immobilienmarkt wird auch im kommenden Jahr von Produktmangel in fast allen Segmenten gekennzeichnet sein. Gleichzeitig wird die Wohnungsnachfrage auf einem hohen Niveau bleiben. Zudem stehen mit dem Mietendeckel unruhige Zeiten bevor. Welche Folgen dieser politische Eingriff in den Markt und der wahrscheinlich lange andauernde Rechtsstreit darüber auf das Angebot und die Preisbildung haben werden, ist noch ungewiss. Klar ist, dass der Mietendeckel die Ursachen der gegenwärtigen Marktsituation nicht ändern wird, zumindest nicht zum Positiven. Wahrscheinlich ist, dass mehr Investitionen auf Eis gelegt und der dringend benötigte Neubau noch mehr ins Stocken gerät. Die Schere zwischen Nachfrage und Angebot von Wohnraum wird sich damit noch langsamer oder gar nicht schließen.
Für den Immobilienpreisservice des IVD Berlin-Brandenburg haben IVD-Marktreporter und Mitglieder des Wertermittlungsausschusses die wichtigsten Immobilienteilmärkte der zwölf Berliner Bezirke sowie die kreisfreien Städte Brandenburgs untersucht. Das Zahlenwerk basiert ausschließlich auf tatsächlich erzielten Kaufpreisen für Wohn- und Gewerbeimmobilien in der Metropolregion Berlin-Brandenburg.
