Michael Fink, Geschäftsführer von Catella Investment Management (CIM), gibt Einblicke in den aktuellen Markt für Wohnimmobilieninvestments in Europa. Mit einem verwalteten Immobilienvermögen in der Nutzungsart Wohnen von rund sieben Milliarden Euro in zwölf Ländern und mehr als 250 Investments in über 100 Städten ist Catella einer der führenden Akteure im europäischen Wohnungssektor.
Michael Fink betont, dass das europäische Umfeld und eine differenzierte Betrachtung der einzelnen Städte entscheidend sind, um langfristige Erfolge zu erzielen. „Vor zwei Jahren gab es noch Wartelisten von Investoren, davon kann momentan keine Rede sein.“ Diese Nachfrage habe sich spürbar abgekühlt, was er als „vollkommen natürliche Anpassung“ nach dem starken Zinsanstieg beschreibt. Die Renditeerwartungen von drei Prozent waren damals attraktiv – heute ist dieses Niveau für Investoren nicht mehr ausreichend. Die deutlich gestiegenen Baukosten machen es Investoren auch nicht leichter. Das hänge auch damit zusammen, dass die „Bauwirtschaft in den vergangenen Jahren nicht unbedingt durch Innovationsschübe aufgefallen sei“ und beispielsweise serieller oder Modulbau noch nicht flächendeckend angewendet werden könnten.
Herausforderungen für Investoren
„Geringer werdendes Wohnangebot und stark steigende Mieten bergen sozialen Sprengstoff, die Bezahlbarkeit leidet“, so Michael Fink. Investoren haben Anlagealternativen zu Immobilien. Es sei jedoch dringend notwendig, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, insbesondere in Universitätsstädten, wo 30 bis 40 Prozent der Studenten nach ihrem Studium wohnen bleiben – in prosperierenden Städten, wie Eindhoven sind es sogar 70 Prozent. „Die Stadt Eindhoven versucht es jetzt, indem sie mit privaten Partnern kooperiert, unter anderem mit Unternehmen wie ASML gemeinsam einen Fonds auflegt, um Wohnraum zu schaffen. Dazu gehört Bauland preiswerter zu vergeben und die Genehmigungsprozesse zu beschleunigen, um so den Wohnungsbau anzukurbeln.“
Langfristige Perspektive und Finanzierung
Investments in Wohnimmobilien haben in der Regel einen langfristigen Anlagehorizont und erfordern daher eine weitsichtige Planung. Michael Fink stimmt in das Mantra der Immobilienbranche ein, betont die Bedeutung eines stabilen KfW-Systems. „Die Förderung von energetisch effizienten Gebäuden macht Sinn. Wenn sich die Rahmenbedingungen alle paar Monate ändern, wird es schwierig, verlässlich zu planen.“ Die Zinslandschaft hat sich normalisiert, und die Fremdfinanzierung beginnt sich wieder zu lohnen. „Die Relation zwischen Eigen- und Fremdkapital kommt langsam zurück“, erklärt Michael Fink. Erste Investoren zeigen wieder Bewegung, und die Bewertungen stabilisieren sich. „Noch kommt relativ wenig neues Geld in den Markt, wir sehen aber wieder Bewegung. 98 Prozent unserer Investoren halten an ihren Beständen fest.“ Einer der Gründe sind die steigenden Mieten. Dennoch bleibt das Angebot an neuen Produkten begrenzt, was zu einem Fokus auf Bestandsimmobilien führt. „Momentan bevorzugen wir Bestandsobjekte, die nicht älter als fünf Jahre sind“, so Michael Fink. Ältere Immobilien werden nur sehr selektiv angekauft, und Umnutzungen bleiben selten, da Aufwand und Ertrag oft nicht in einem vernünftigen Verhältnis stehen.
Ein großes Thema bleibt der ESG-Bereich. Während der Fokus in den letzten Jahren nicht zuletzt durch die Regulierung auf der Umweltkomponente lag, wird nun auch der soziale Aspekt wichtiger. „Aber nur wenige Investoren sind bereit, auf Rendite zu verzichten“, so Michael Fink. Es gehe darum, nachhaltige und gleichzeitig renditestarke Projekte zu entwickeln. Trotz der aktuellen Herausforderungen bleibt Catella optimistisch und sieht gute Chancen, sich im Markt weiter zu behaupten. Mit einem Eigenkapital von 300 bis 400 Millionen Euro, das noch investiert werden soll, ist das Unternehmen bereit, wieder aktiv zu werden – sobald die passenden Produkte auf den Markt kommen.