Der Kauf einer Wohnimmobilie in Deutschland war 2021 im bundesweiten Durchschnitt 59,2 Prozent günstiger, als diese zu mieten. Damit ist der Kostenvorteil der Nutzung einer Eigentumswohnung gegenüber einer vergleichbaren Mietwohnung um etwa drei Prozent gegenüber 2020 gestiegen – das ist das Ergebnis des diesjährigen ACCENTRO-Wohnkostenreports, der in der siebten Auflage in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) erstellt wurde.
Der Studie zufolge leben Selbstnutzer in allen 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten günstiger als Mieter (im Vorjahr waren es 399), auch in den Metropolen. Sie bezahlen durchschnittlich 4,21 Euro pro Quadratmeter gegenüber Neuvertragsmieten für vergleichbare Wohnungen von 10,30 Euro je Quadratmeter und Monat.
Dass die Selbstnutzerkosten gegenüber dem Vorjahr um 0,11 Euro sanken, während die Preise für Eigentumswohnungen um zehn Prozent stiegen, erklärt das IW mit dem gleichzeitig starken Anstieg der Neuvertragsmieten und der moderaten Zinsentwicklung 2021 – im Ergebnis sank sogar der Opportunitätszins. Bei gleichbleibendem Opportunitätszins hätten Käufer mit Selbstnutzerkosten von 4,76 Euro pro Quadratmeter und damit mit einem Anstieg von elf Prozent rechnen müssen. Auch die Teilung der Maklerprovisionen, die 2021 beschlossen wurde, hat sich entlastend auf Eigentümer ausgewirkt.
Darum zahlen Mieter mehr als Eigentümer
Das IW hat im aktuellen Gutachten mehrere Gründe dafür identifiziert, dass Wohneigentümer günstiger wohnen als Mieter. Durch die weiter günstigen Zinsen für Hypothekendarlehen sind die bereits zuvor sehr günstigen Kosten für Wohneigentümer noch einmal gesunken. Zwar sind die Kaufpreise weiter gestiegen, jedoch nicht in einem so hohen Maße, dass sie die Einsparungen durch die niedrigeren Zinsen übertreffen konnten. Diesen Zinsvorteil genießen Mieter nicht. Dazu Lars Schriewer, Vorstand der ACCENTRO Real Estate AG:
„Angesichts der hohen Immobilienpreise und steigenden Mieten ist Wohneigentum immer noch die beste Form der privaten Altersvorsorge.“
Selbstnutzer auch in den Metropolen im Vorteil
Gerade in ländlichen Gebieten und Regionen mit niedrigen oder mittleren Kaufpreisen waren 2021 weiterhin entscheidende Selbstnutzerkostenvorteile zu beobachten. So waren die Vorteile im Landkreis Sömmerda in Thüringen am größten. Aber auch in den hochpreisig geprägten Metropolen, die traditionell geringere Selbstnutzerkostenvorteile als der ländliche Raum aufweisen, konnten weiterhin große Kostenvorteile beobachtet werden.
Dort reicht der Kostenvorteil der Selbstnutzer gegenüber Mietern von 47,3 Prozent in Berlin (2020: 40,8 Prozent) über 53,7 Prozent in Hamburg (2020: 50 Prozent), 54,9 Prozent in München (2020: 53,4 Prozent), 59,3 Prozent in Stuttgart (2020: 57,9 Prozent), 63,7 Prozent in Frankfurt a. M. (2020: 60,4 Prozent), 65,7 Prozent in Düsseldorf (2020: 64,1 Prozent) bis hin zu 66,2 Prozent in Köln (2020: 65 Prozent).
Die Zinswende kommt am Wohnimmobilienmarkt an
Der Krieg in der Ukraine bestimmt im Nachgang der Corona-Pandemie den Immobilienmarkt. Neben dem starken Anstieg der Energiepreise und der Inflation hat die EZB erste Zinsschritte für Juli eingeleitet. Am Immobilienmarkt ist die Zinswende jedoch schon angekommen – die Zinskosten stiegen stark an. Das wird sich gemäß den Studienautoren 2022 am Markt in Form steigender Selbstnutzerkosten niederschlagen. Preisrückgänge sind hingegen kurzfristig nicht zu erwarten.
„Der Markt kann den bisherigen Zinsanstieg gut verkraften. Steigende Baukosten und eine weiter steigende Nachfrage nach dem knappen Gut Eigentumswohnung stabilisieren den Markt“, erklärt Prof. Dr. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft. „Steigende Zinsen werden aber den Selbstnutzerkostenvorteil signifikant verringern.“
Je nach weiterem Verlauf des Krieges in der Ukraine und dem Fortgang der Corona-Pandemie (insbesondere in Asien) ist laut dem Institut der deutschen Wirtschaft mit einem Rückgang der Inflation zu rechnen, der auch die Zinsen verringern würde. Zudem sind zumindest mittelfristig steigende Reallöhne zu erwarten, die ebenfalls die Erschwinglichkeit von Wohneigentum wieder verbessern werden.
Zinswende wird Selbstnutzerkostenvorteile reduzieren
Im ACCENTRO-Wohnkostenreport werden drei verschiedene Zinsszenarien verglichen.
- Ein Bauzins von zwei Prozent würde demnach zu einem Anstieg der Selbstnutzerkosten von 66 Prozent auf 6,97 Euro pro Quadratmeter führen.
- Bei einem Zins von 2,5 Prozent würden die Selbstnutzerkosten auf 8,55 Euro mehr als verdoppelt werden.
- Bei einem Zins von drei Prozent auf 10,12 Euro und damit um 141 Prozentpunkte steigen.
Wohlgemerkt bei gleichbleibenden Kaufpreisen – bei den sich abzeichnenden Kaufpreissteigerungen ist von erneuten Steigerungen der Selbstnutzerkosten um weitere acht Prozent auf 7,32 Euro (Zwei-Prozent-Zinsszenario), weitere zehn Prozent (2,5-Prozent-Zins) auf 8,97 Euro oder um zusätzliche zwölf Prozent (Drei-Prozent-Zins) auf 10,63 Euro auszugehen.
„Die Selbstnutzerkosten werden durch die Zinswende höchstwahrscheinlich steigen und damit den Selbstnutzerkostenvorteil reduzieren. Über 20 Jahre lagen die durchschnittlichen Zinsen bei vier Prozent und damit wesentlich höher als heute, der Immobilienmarkt war trotzdem attraktiv. Wichtig beim Immobilienkauf ist die langfristige Perspektive und die ist in weiten Teilen Deutschlands angesichts des Bevölkerungswachstums weiterhin extrem gut“, erklärt Lars Schriewer. „Allerdings liegen die Selbstnutzerkosten selbst im ambitioniertesten Zinsszenario weiterhin unterhalb der erwarteten Neuvertragsmieten.“
„Kaufen bleibt also günstiger als Mieten.“
Speckgürtel der Top-7 am resilientesten gegen Zinsanstiege
Das Umland der Top-7-Standorte zeigt sich dabei gegenüber den Zinsanstiegen am resilientesten. Während die Worst-Case-Zinsszenarien in den Metropolen und Großstädten zu einer Überschreitung der Mietkosten durch die Selbstnutzerkosten führen, ist im Umland der Metropolen und Großstädte sowie des sonstigen Raums in Deutschland weiterhin mit Kostenvorteilen für Käufer zu rechnen.
Politik muss Zugang zu Eigentum mehr unterstützen
„Neben der Angebotsknappheit kommt mit der Zinswende nun ein weiterer Flaschenhals für Kaufinteressenten dazu. Die Bundesregierung sollte den Erwerb von Wohneigentum durch eine Entlastung bei den Kaufnebenkosten erschwinglicher machen“, fordert Schriewer. „Die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer steigen allein durch die Preissteigerungen seit Jahren kräftig an und werden von den Kommunen sogar weiter erhöht. Hierbei ergibt sich ein massives Entlastungpotenzial. Ein Freibetrag oder eine anderweitige Entlastung bei den Nebenkosten wäre denkbar.“
„Wir wiederholen unseren Appell, dass der Zugang zu Wohneigentum von der Politik unterstützt werden sollte. Es gibt zahlreiche Beispiele aus europäischen Ländern wie Großbritannien und Belgien, die den Erwerb von Wohneigentum zum Beispiel hinsichtlich der Grunderwerbsteuer entlasten. Da das notwendige Eigenkapital die häufigste Hürde beim Eigentumserwerb darstellt, könnten staatlich garantierte Nachrangdarlehen und eine Reform der Grunderwerbsteuer den Zugang von Haushalten mit mittlerem oder niedrigem Einkommen zu Wohneigentum verbessern“, sagt Voigtländer.
Für den Wohnkostenreport vergleicht das IW die Wohnkosten von Eigentümern und Mietern; bundesweit wurden die Mieten und Wohnnutzerkosten aller 401 Landkreise und kreisfreien Städte ausgewertet. Grundlage der Berechnung sind die Nettokaltmieten sowie die Kosten der Selbstnutzer, die sich durch den Kaufpreis, die Erwerbsnebenkosten, die Hypothekenzinsen und die entgangenen Zinsen (Opportunitätszinsen) auf das Eigenkapital sowie durch die Instandsetzungen und den Wertverzehr ergeben.
