Neubauwohnungen kosten in Deutschland 5.150 Euro pro Quadratmeter – und sind damit teurer als in vielen anderen europäischen Ländern. Fast ein Drittel dieser Kosten, etwa 1.500 Euro, werden direkt durch Steuern und öffentliche Abgaben verursacht. Das zeigt eine aktuelle Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE, für die neben Deutschland auch die Wohnbaukosten in Finnland, Frankreich, den Niederlanden, Österreich, Polen und Schweden untersucht wurden.
Mit den 5.150 Euro liegen in Deutschland die Gestehungskosten (Kosten für Grundstück, Bauwerkskosten, Kosten für Außenanlagen und den Baunebenkosten) für den Wohnungsneubau leicht über jenen in Frankreich und Finnland (jeweils 5.000 Euro) und deutlich höher als in Polen, das mit 2.130 Euro pro Quadratmeter die geringsten Kosten der untersuchten Länder aufweist. Auch in Österreich sind die Kosten mit 3.030 Euro deutlich geringer als in Deutschland – ebenso in den Niederlanden (4.240 Euro) und in Schweden (3.710 Euro). Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland:
„Deutschland ist ein Hochkostenland beim Wohnungsneubau.“
Und weiter: „Das ist weniger auf die Grundstückspreise zurückzuführen als auf die Kosten für den eigentlichen Bau. Ein weiterer Kostentreiber sind die Baunebenkosten der Kostengruppe 700-800, die unter anderem Planungsleistungen, Finanzierungskosten aber auch Kosten für Gutachten beinhalten.“
Baunebenkosten sind in Deutschland am höchsten
In Deutschland sind vor allem die Kosten für den eigentlichen Bau, also das Bauwerk, besonders hoch. Sie belaufen sich auf 3.420 Euro – mit 3.750 Euro sind sie in Finnland jedoch noch einmal leicht höher. Die Grundstückskosten summieren sich pro Quadratmeter in Deutschland im Schnitt auf 1.010 Euro und liegen damit deutlich unter dem Niveau von Frankreich, wo das teure Paris diese Kosten auf 2.400 Euro treibt. Höher als in jedem anderen der untersuchten Länder sind in Deutschland die Baunebenkosten, für die 490 Euro zu veranschlagen sind. In den Niederlanden, dem diesbezüglich zweitteuersten Standort, betragen sie 420 Euro. In Polen sind es nur 75 Euro.
Staatlich induzierte Kosten nur in den Niederlanden höher
Der Anteil der Kosten, der auf den Staat zurückzuführen ist, setzt sich zusammen aus der Grunderwerbsteuer, der Umsatzsteuer, den energetischen Anforderungen, den technischen Baubestimmungen, den kommunalen Anforderungen (unter anderem der Baugenehmigung). Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) taxiert diese Gesamtquote für Deutschland auf 37 Prozent. Mit der gleichen Methodik hat CBRE eine Analyse für die obengenannten Länder vorgenommen. Nicht einbezogen wurden dabei die Opportunitätskosten für den verpflichtenden Anteil des sozialen Wohnungsbaus, die in den betrachteten Ländern höchst unterschiedlich ausfallen, auch aufgrund des inhomogenen europäischen Wohnungsmarktes.
Unabhängig von den Kosten im Zusammenhang mit Vorgaben für den sozialen Wohnungsbau summieren sich die staatlich verursachten Kosten in den Niederlanden auf 35 Prozent, die damit Spitzenreiter sind, dicht gefolgt von Deutschland mit 32 Prozent (laut ZIA), während die anderen Länder einen Anteil von unter 30 Prozent aufweisen. Wo die Quote in Schweden und Frankreich bei rund 20 Prozent liegt, zeigt Österreich einen deutlich geringen Anteil mit nur sieben Prozent staatlich induzierter Kosten. Jirka Stachen, Head of Research Consulting Continental Europe:
„Das Gros der öffentlichen Abgaben beim Wohnungsneubau machen in Deutschland wie auch in den anderen betrachteten europäischen Märkten die Steuern aus.“
Und weiter: „Dabei tritt die öffentliche Hand sogar mehrmals in Erscheinung. Zum einen sind Grunderwerbsteuer für das Grundstück fällig, beim späteren Verkauf von Wohnungen oder Wohngebäuden wird diese dann noch einmal erhoben“, ergänzt Linsin. Diese fällt in den einzelnen Bundesländern zudem unterschiedlich hoch (3,5 Prozent in Bayern bis zu 6,5 Prozent zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen) aus. Schließlich wird in jeder Planungs- und Bauphase die Umsatzsteuer einbehalten, die nur bedingt auf die Nutzer umgelegt werden kann, da Mieten in der Regel von der Umsatzsteuer befreit sind. Im Mittelfeld liegen die anderen Aspekte, wie die Kosten für energetische Anforderungen sowie für kommunale Anforderungen.
„Das Problem der hohen Erstellungskosten für den Wohnbau lässt sich daher wahrscheinlich nur durch eine Reduktion der Steuersätze beim Erwerb und vor allem der Erstellung von Wohngebäuden lösen. Ob das nun durch direkt durch Steuersatzreduzierungen oder indirekt durch höhere Abschreibungssätze erfolgt, ist dabei unerheblich“, erklären Stachen und Linsin unisono.
ZIA-Kommentar zum Europa-Vergleich der Baukosten
Aus Sicht des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) sind die CBRE-Erkenntnisse „ein weiteres Alarmsignal, das allen Entscheidern im Bund und in den Ländern eindeutig vor Augen führen sollte, dass sich Deutschland bei den Belastungen für Investoren endlich bewegen muss.“ Dr. Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), weiter: „Deutschland mischt ganz oben mit, wenn es um Kostenfragen geht – die Art von Spitzenklasse brauchen wir definitiv nicht.“
Der staatliche Anteil von 37 Prozent an den Kosten beim ,Gut Wohnen‘ belege „überdeutlich, wer der eigentliche Preistreiber bei den Mieten ist“. Dieser Anteil wird laut ZIA-Taxierung unmittelbar, durch Finanzlasten, oder mittelbar, durch hohe Auflagen, verursacht. „Wer bei den Abgaben die Nummer 1 ist, braucht sich nicht zu wundern, wenn er bei der Konjunktur die rote Laterne bekommt. In Deutschland ist das Maß vollkommen verloren gegangen und es gibt im Föderalismus keine ganzheitliche Sicht mehr auf die Staatsquoten.“
Der ZIA sieht aktuell zwei wichtige Hebel, um der Lähmung beim Wohnungsneubau etwas entgegenzusetzen:
- Eine Auszeit bei der Grunderwerbsteuer, und zwar auch für Mietwohnungen.
- Ein starkes KfW-Kreditprogramm mit einem Zinssatz von höchstens zwei Prozent.
„Die hohen Grunderwerbsteuern in vielen Bundesländern werden längst zur rein theoretischen Einnahmequelle: Wo nicht gebaut wird, kommt auch nichts rein“, erläutert Andreas Mattner. „Eine Auszeit bei der Grunderwerbsteuer bis 2025 könnte der Branche neue Luft zum Durchstarten verschaffen.“
