Der ostdeutsche Wohnimmobilienmarkt in den ersten Monaten 2023 hat mit dem Markt von Anfang 2022 nicht mehr viel zu tun. Nach Recherchen von Wüest Partner ist die Zahl der inserierten Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser stark gestiegen, weil viele Objekte deutlich länger auf dem Markt sind. Zudem sind die inserierten Preise nach jahrelangem Anstieg generell gesunken. In vielen Fällen wurden die inserierten Preise für Wohnimmobilien, die bereits längere Zeit verfügbar waren oder es immer noch sind, nach unten korrigiert. Wüest Partner spricht von einem Strukturbruch, der seit dem zweiten Halbjahr 2022 zu beobachten ist.
Die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern liegen oft noch zu weit auseinander, so dass es kaum Transaktionen gibt. Das Beratungsunternehmen geht davon aus, dass die Kaufpreise noch weiter sinken müssen, damit die Zahl der abgeschlossenen Transaktionen wieder deutlich steigt und womöglich das Vorkrisenniveau erreicht.
Unterdessen haben die regionalen Unterschiede auf dem ostdeutschen Wohnimmobilienmarkt weiter zugenommen. So stieg der Median der Angebotsmieten in der ohnehin schon vergleichsweise teuren Bundeshauptstadt Berlin vom Durchschnittswert des Jahres 2022 bis zum ersten Quartal 2023 um satte 21,2 Prozent. Der Median der Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen ging leicht um 0,5 Prozent zurück. Demgegenüber sanken die Kaufpreise in Cottbus um 8,2 Prozent und in Jena sogar um 9,6 Prozent. Diese und viele weitere Ergebnisse enthält die aktuelle Studie „Ostdeutsche Wohnungsmärkte: Daten und Perspektiven 2023“ von Wüest Partner.
Rendite-Risiko-Profil: Berlin, Erfurt und Potsdam mit niedrigem Anlagerisiko
Die höchsten Bruttoanfangsrenditen von zehn Prozent erzielen risikofreudige Wohnungsinvestoren der Studie zufolge in Dessau-Roßlau und Plauen. Gera folgt mit 8,3 Prozent. Je höher die Renditen derzeit sind, desto geringer schätzt Wüest Partner die Wahrscheinlichkeit ein, dass die Preise in diesen Märkten noch deutlich sinken. In diesen drei Städten ist daher nicht mit signifikant steigenden Renditen zu rechnen. Wer ein möglichst geringes Anlagerisiko sucht, wird am besten in den wirtschaftsstarken Städten Berlin, Dresden, Leipzig und Potsdam fündig. Dort sind Bruttoanfangsrenditen von etwa 3,7 bis 4,1 Prozent üblich. Ein besonders günstiges Risiko-Rendite-Profil bietet neben Berlin und Potsdam auch die thüringische Landeshauptstadt Erfurt. Dort finden Investoren Renditen von etwa fünf Prozent vor.
Generell erwartet Wüest Partner in den Städten, in denen sich die Bruttoanfangsrenditen noch nicht in Analogie zu den gestiegenen Finanzierungszinsen entwickelt haben, einen weiteren Anstieg der Renditen. Die Jahre der immer weiter fortschreitenden Renditekompression sind damit auch in Ostdeutschland vorerst vorbei. Zu diesem Ergebnis kommt Wüest Partner einerseits aufgrund von Daten aus der zweiten Jahreshälfte 2022, andererseits aufgrund von Markterfahrung und Beratungsexpertise dort, wo die Datenlage mangels ausreichender Transaktionszahlen eher dünn ist.
Auffällig ist, dass in der zweiten Jahreshälfte 2022 an einzelnen Standorten sogar leicht rückläufige Bruttoanfangsrenditen gemessen wurden. Dort hatte sich der deutliche Zinsanstieg ab Mitte 2022 offenbar noch nicht so stark niedergeschlagen. Dies hat sich inzwischen geändert. An Standorten mit einem tiefen Renditeniveau in den ersten Monaten des Vorjahres beobachtet Wüest Partner mittlerweile einen markanten Renditeanstieg.
Angebotskaufpreise auf Talfahrt - Jena und Cottbus am stärksten betroffen
Die Angebotskaufpreise (Median) für Eigentumswohnungen sind in 17 der 20 untersuchten Städte zwischen dem Durchschnitt des Jahres 2022 und dem ersten Quartal 2023 zum Teil deutlich gesunken. Hierin schlagen sich Faktoren wie die Inflation, die gestiegenen Zinsen und die allgemeine Kaufzurückhaltung nieder. Im Schnitt aller 20 Städte gaben die Angebotspreise um 3,7 Prozent nach.
Besonders stark fielen die Preise in Jena (-9,6 Prozent) und Cottbus (-8,2 Prozent). Auch in Frankfurt (Oder) und Zwickau war der Abwärtstrend mit jeweils minus 7,1 Prozent überdurchschnittlich.
Im ersten Quartal 2023 reichten die durchschnittlichen Kaufpreise je Quadratmeter Wohnfläche von 1.159 Euro pro Quadratmeter in Plauen bis zu 6.262 Euro pro Quadratmeter in Berlin. Auch bei den Spitzenkaufpreisen, die das teuerste Zehntel (90-Prozent-Quantil) bilden, weisen Plauen (1.842 Euro pro Quadratmeter) und Berlin (9.508 Euro pro Quadratmeter) den niedrigsten beziehungsweise höchsten Wert auf.
In den vergangenen zehn Jahren stiegen die Median-Kaufpreise besonders stark in Leipzig (+154,9 Prozent) und Berlin (+121,5 Prozent). Am geringsten fiel der Kaufpreisanstieg in Cottbus (+32,7 Prozent) und Jena (+39,4 Prozent) aus.
Mieten in Ostdeutschland ziehen an
Anders als die Kaufpreise zogen die Angebotsmieten vom Durchschnitt des Jahres 2022 zum ersten Quartal 2023 in immerhin 14 der 20 Städte an, meist sogar deutlich. In Berlin wurde ein Plus von 21,2 Prozent errechnet. In Brandenburg an der Havel und Frankfurt (Oder) waren es immerhin jeweils 7,3 Prozent. Den Anstieg erklärt Wüest Partner mit der Knappheit des Wohnraums bei weiterhin starker Nachfrage. Als zusätzlichen Faktor wird die verstärkte Zuwanderung benannt.
Die durchschnittlichen Quadratmeter-Kaltmieten reichen von 5,36 Euro pro Quadratmeter in Plauen bis 18,96 Euro pro Quadratmeter in Berlin. Bei den Spitzenmieten (90 Prozent-Quantil) ist Berlin mit 33,14 Euro pro Quadratmeter allen anderen Standorten in Ostdeutschland weit enteilt. Dahinter folgt Potsdam mit 21,22 Euro pro Quadratmeter.
In den vergangenen zehn Jahren stiegen die Medianmieten mit Abstand am stärksten in Berlin (+109,7 Prozent). Kräftige Mietzuwächse gab es auch in Rostock (+71,9 Prozent) und Leipzig (+65,3 Prozent). Daran gemessen fielen die Mietsteigerungen in Zwickau (+18,2 Prozent), Neubrandenburg (+15,6 Prozent) und Chemnitz (+13,2 Prozent) auffallend gering aus und blieben damit auch deutlich hinter der Teuerungsrate in den letzten zehn Jahren zurück.
Berlin und Potsdam verzeichnen hohe Median-Neubaukaufpreise und -mieten
Neubauwohnungen (ab Baujahr 2011) erzielen in Berlin die mit Abstand höchste Median-Kaltmiete. 20,64 Berlin und Potsdam sind dort je Quadratmeter und Monat fällig. Es folgen Potsdam mit 16,13 Berlin und Potsdam sowie Jena und Rostock mit jeweils etwa 13,50 Berlin und Potsdam.
Ein vergleichbares Ranking ergibt auch der Blick auf die Median-Kaufpreise für Neubau-Eigentumswohnungen (ebenfalls ab Baujahr 2011). Hier führt Berlin mit 8.351 Berlin und Potsdam. Dahinter folgen Potsdam mit knapp 7.500 Berlin und Potsdam sowie Dresden, Leipzig und Rostock mit jeweils mehr als 5.000 Berlin und Potsdam.
Blick in die Glaskugel für den Wohnungsmarkt in Ostdeutschland
Karsten Jungk, Partner und Geschäftsführer von Wüest Partner Deutschland: „Generell rechnen wir im Verlauf des Jahres 2023 mit stabilen bis leicht ansteigenden Zinsen, was bei Eigentumswohnungen voraussichtlich zu weiteren Preisnachlässen führt. Im Mehrfamilienhaussegment wirken die deutlich verringerte Neubautätigkeit und der Mangel an Mietwohnungen bei steigender Nachfrage preisstabilisierend. Steigende Mieten stützen die Anstiege bei den Renditen. Daher rechnen wir kurzfristig eher mit einem moderaten Preisrückgang in den etablierten Märkten und relativ stabilen Märkten in den kleineren Städten. Preisabstürze erwarten wir nicht. Ausnahme sind in allen Märkten ältere Bestandswohnungen mit schlechten Energiestandards. Hier ist künftig von deutlichen Preisabschlägen auszugehen.“
