Der Leipziger Wohnungsmarkt zählt aus Investorensicht schon seit vielen Jahren zu den attraktivsten in Ostdeutschland. Die Bevölkerung wächst Jahr für Jahr, die Ansiedlung vieler neuer Unternehmen beschert eine positive wirtschaftliche Entwicklung mitsamt steigenden Durchschnittseinkommen der Einwohner, die Mieten legen weiter kräftig zu.
Seit der zweiten Jahreshälfte 2022 sinken die Kaufpreise, nachdem sie zuvor viele Jahre gestiegen waren. Die derzeitigen Preisrückgänge machen den Einstieg in den Wohnungsmarkt Leipzig für Investoren noch interessanter. Allerdings gibt es im Leipziger Stadtgebiet höchst unterschiedliche Entwicklungen, wie die aktuelle Studie „Ostdeutsche Wohnungsmärkte: Daten und Perspektiven 2023“ von Wüest Partner zeigt.
Attraktives Rendite-Risiko-Profil in Leipzig
Sicherheitsorientierte Investoren sind in Leipzig unverändert gut aufgehoben. Mit Spitzenbruttoanfangsrenditen von 3,7 Prozent gehört die Stadt neben Berlin und Potsdam mit einem sehr guten Rendite-Risiko-Profil zu den besonders risikoarmen Investitionsstandorten für Wohnimmobilien im Osten Deutschlands. Wüest Partner geht davon aus, dass Leipzig trotz der allgemeinen Unsicherheiten, die sich aus Faktoren wie gestiegenen Inflationsraten und Zinsen, Lieferengpässen, dem Angriffskrieg Russlands gegen die Ukraine, starken Preissteigerungen für Energie und beim Wohnungsbau speisen, ein attraktiver Standort für Investitionen in Wohnimmobilien bleibt.
Angebotsmieten steigen weiter
Ein wesentlicher Grund: Um der Nachfrage gerecht zu werden, müssten in Leipzig jedes Jahr rund 3.000 Wohnungen neu gebaut werden. Seit 2019 wurden jedes Jahr durchschnittlich aber nur etwa 2.000 Wohnungen errichtet. Dies hat zur Folge, dass die Angebotsmieten (Median) weiter steigen, nachdem sie bereits in den Jahren 2016 bis 2021 im Schnitt um jährlich rund 6,5 Prozent zugelegt hatten. 2022 lag der Anstieg noch deutlich darüber und erreichte im Laufe des Jahres eine Größenordnung von mehr als zehn Prozent.
Erst im ersten Quartal 2023 rutschte die Steigerungsrate wieder deutlich in den einstelligen Prozentbereich und lag bei rund sieben Prozent. In den vergangenen zehn Jahren verzeichnete Leipzig mit einem jährlichen Plus von 6,5 Prozent Prozent den dritthöchsten Anstieg der Medianmieten unter den 20 von Wüest Partner analysierten ostdeutschen Städten.
Wohnungsleerstand in Leipzig sinkt deutlich
Der Anteil der leerstehenden Wohnungen in der sächsischen Metropole ist in den vergangenen Jahren von sechs Prozent im Jahr 2014 auf aktuell 2,5 Prozent zurückgegangen. Ob es bei dieser Größenordnung bleiben wird, hängt nach einer Analyse des Technologie- und Immobilienunternehmens PREA Group GmbH aus Schönefeld (bei Berlin) davon ab, ob die steigenden Mieten zu vermehrten Mietrückständen führen. Sollte das massiv gestiegene Mietniveau eine wachsende Zahl von Wohnungssuchenden aus der Stadt vertreiben, könnten wieder steigende Leerstandsraten die Folge sein. Bislang aber deutet auf diesen Effekt noch nichts hin. Die geringeren Mietsteigerungen legen allerdings die Vermutung nahe, dass die Zeit unbegrenzt erscheinender Steigerungsraten vorbei sein könnte.
Angebotskaufpreise: Deutliche Rückgänge nach Rekordanstieg
Die Angebotskaufpreise (Median) für Wohnungen zogen in den vergangenen zehn Jahren nirgendwo in Ostdeutschland so stark an wie in Leipzig. Mit einem Anstieg von 154,9 Prozent ließ die sächsische Stadt sogar Berlin (+121,5 Prozent) hinter sich. Konkret stiegen die Median-Angebotskaufpreise in Leipzig von 1.245 Euro pro Quadratmeter im ersten Quartal 2013 auf 3.175 Euro pro Quadratmeter im ersten Quartal 2023. In den Jahren 2020 und 2021 wurden auf dem Höhepunkt des Wohnimmobilienbooms vorübergehend sogar Steigerungsraten von rund 35 Prozent im Jahr erreicht.
Doch diese Zeiten sind vorbei. Im dritten Quartal 2022 drehte die Entwicklung der Angebotskaufpreise (Median) ins Minus. Zuletzt lag der Rückgang sogar bei etwa zehn Prozent. Ein wesentlicher Grund: Wegen der gestiegenen Zinsen ist der Kreis derer, die sich Wohneigentum zu den bisherigen Preisen leisten können, deutlich kleiner geworden. Wüest Partner sieht darin eine Beruhigung des Marktes. Die Median-Kaufpreise für Neubauwohnungen (ab Baujahr 2010) liegen derzeit bei mehr als 5.000 Euro pro Quadratmeter.
Große Diskrepanz der Einkommen im Leipziger Stadtgebiet
Ein Blick auf die durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen in Leipzig verrät, in welchen Ortsteilen die wirtschaftliche Prosperität Leipzigs vor allem verankert ist. Mit jeweils über 4.000 Euro im Monat liegen die Haushaltsnettoeinkommen in Zentrum-Nordwest und Baalsdorf am höchsten. Dahinter folgt der Stadtteil Holzhausen, der wie Baalsdorf im Südosten der Stadt liegt. Über dem Durchschnitt liegen zudem Ortsteile wie das Waldstraßenviertel mit vielen sanierten Gründerzeithäusern und großen Wohnungen. Die geringsten Einkommen haben die Bewohner in Grünau-Ost (661 Euro pro Monat). Es folgen Grünau-Mitte (957 Euro pro Monat) und Volkmarsdorf (1242 Euro pro Monat). In diesen drei Ortsteilen leben viele Studenten und generell eher junge Menschen.
Starke Nachfrage nach Wohnungen bleibt in der Messestadt ungebrochen
Karsten Jungk, Partner und Geschäftsführer von Wüest Partner Deutschland, stellt zum Leipziger Wohnungsmarkt fest: „Vor allem in den zentral gelegenen Stadtteilen Leipzigs ist die starke Nachfrage nach Wohnungen ungebrochen. Weil Bauland dort knapp ist, können neue Wohngebiete nicht so rasch entstehen, wie es eigentlich sein müsste. Nach den aktuellen Preisnachlässen könnte es insbesondere in den attraktiven Lagen Leipzigs schon bald wieder zu steigenden Kaufpreisen kommen. Das muss für Investoren keine schlechte Nachricht sein, denn die Mieten in Leipzig werden in vielen Stadtteilen auch künftig zulegen, sofern es nicht um ältere Bestandswohnungen geht, bei denen die Kaufpreise unter Druck bleiben werden.“
