Die prekäre Situation auf dem niederländischen Wohnungsmarkt mit starker Regulierung und eingebrochener Bautätigkeit stellt das Königreich vor große Probleme in der Zukunft. Investoren und Entwickler zögern. Zu Recht?
Der niederländische Baumangel stellt das Land vor eine ähnlich schwierige Situation wie Deutschland. Die Regierung Rutte plant mit nicht weniger als 900.000 Wohnungen in den nächsten acht Jahren. Das übertrifft gemessen an der Bevölkerung sogar die ehrgeizigen Wohnbauziele der Ampel-Regierung. Parallel dazu verzeichnen die Niederlande derzeit ein Bevölkerungswachstum durch Einwanderung von 100.000 Menschen jährlich. 2021 wurden in den Niederlanden 75.000 Wohnungen gebaut, im ersten Halbjahr 2022 konnten nur noch 33.000 Baugenehmigungen erteilt werden. Der Trend zeigt also nach unten und keineswegs in Richtung der anvisierten 110.000 Wohnungen jährlich.
Nicht nur das Baudefizit, auch die dahinterliegenden Probleme gestalten sich im Nachbarland ebenfalls ähnlich. Großstädte, und hier vor allem Amsterdam, stellen strenge Anforderungen an die Energieeffizienz von Neubauten, wodurch die Projektrentabilität für Bauträger sinkt. In kleinen Gemeinden wird der Neubau gleichzeitig durch ausbleibende Genehmigungen gebremst. Hier spielt die Verhinderung von Bodenversiegelung eine entscheidende Rolle. Es herrscht eine Zwickmühle aus Angebot und Nachfrage. „Einerseits steigen die Baukosten immer schneller. Auf der anderen Seite halten sich die Investoren zurück, weil die Unsicherheit über die künftige Regulierung des Mietsektors groß ist“, stellt Stefan Groos, Wohnungsmarktökonom bei RaboResearch, fest.
Wohnungsmarkt der Niederlande ist überreguliert und ineffizient
Auch die Regierung zeigt sich aktuell unbeholfen. Rund 850 Millionen Euro, die das Innenministerium an die Kommunen für den Wohnungsbau übertrug, wurden nach Angaben des niederländischen Rechnungshofes für andere Zwecke ausgegeben. Das unterschätzte Bevölkerungswachstum und die ausgebliebene Ausweisung von Baugebieten in Verbindungen mit langwierigen Umnutzungen von Brachflächen verhindern zusätzlich den erforderlichen Wohnungsbau.
In der Baurechtschaffung gibt es Parallelen zu Deutschland: Der bürokratische Aufwand in den Gemeinden verlangsamt Bauvorhaben, sodass die Planungsphase mitunter Jahre dauert. Auch die breit angelegten Verfahren zur Bürgerbeteiligung mit umfangreichen Einspruchsmöglichkeiten verzögern oder verhindern die eingereichten Bauvorhaben.
Umnutzung von Büro- zu Wohnflächen?
Gleichzeitig könnten die seit der Corona-Pandemie freigewordenen Büroflächen umfangreich in Wohnungsflächen umgewandelt werden. Dies geschieht bislang aber nur unzureichend. Gerade die nötigen Investitionen in die Infrastruktur bei einer Umwandlung von Büro- in Wohnflächen stocken und verzögern zusätzlich zum Arbeitsstau in den Verwaltungen eine zügige Umnutzung. Die Vergabe von freien Grundstücken erfolgte in der Vergangenheit bevorzugt für Gewerbezwecke statt zum Wohnungsbau. Dieses Missverhältnis fällt der Regierung jetzt auf die Füße.
Am Beispiel Amsterdam kann man die Problemlage der Entwickler gut nachvollziehen. Das Baulandmodell übertrifft alle deutschen Kommunen: Bauträger müssen in der niederländischen Kapitale nicht nur 40 Prozent der Wohnungen für Sozialmieten reservieren, sondern auch weitere 40 Prozent für preisgedämpfte Mieten. Nur 20 Prozent dürfen frei finanziert werden.
In diesem Zusammenhang wurde die Mietpreisbindungsgrenze von 763 auf 1.000 Euro erhöht. Unterhalb dieser Grenze gehören Wohnungen zum stark regulierten Markt der Sozialwohnungen. Und ähnlich zu den Energieplänen der Bundesregierung gibt es auch im westlichen Nachbarland Vorgaben zur Energiewende in Wohnungen: Ab 2026 sollen keine Zentralheizungskessel mehr aufgestellt und stattdessen Wärmepumpen zur Pflicht werden.
Stickstoff als Krisenherd
Die auch in Deutschland bekanntgewordene Situation der niederländischen Landwirte stellt eine Besonderheit dar. Da auch das Baugewerbe Stickstoff ausstößt und die Niederlande den EU-Grenzwert seit Jahren nicht einhalten, müssen zunächst Stickstoff-intensive Landwirtschaftsbereiche mit viel Steuergeld stillgelegt werden, bevor die freigewordenen Stickstoffkontingente in die Bauwirtschaft fließen können.
Ergo müssen die Emissionen irgendwo dauerhaft sinken, bevor der Bau wieder vorübergehend etwas Stickstoff ausstoßen darf. Die Krise der Landwirtschaft ist also eng mit der Baukrise verbunden. Besondere Blüten treibt dies in Betrugsfällen, bei denen ehemalige Agrarflächen und Grünflächen günstig eingekauft, parzelliert und teilweise um das Zehnfache teurer wieder verkauft wurden – mit der Aussicht auf eine baldige Ausweisung als Bauland. Diese Ausweisung ist jedoch in keiner Weise sicher, sondern bleibt im Gegenteil meist aus. Zehntausende Käufer wurden so betrogen.
