Wohnungspreise in den USA erklimmen neue Höchststände

Die Preise für Eigenheime in den USA sind im zweiten Quartal 2021 so stark gestiegen wie nie zuvor. Der Durchschnittspreis für ein Einfamilienhaus im Bestand stieg im Vergleich zum Vorjahr um 23 Prozent auf ein Rekordhoch von 357.900 US-Dollar. Niedrige Hypothekenzinsen, ein steigender Bedarf an größeren Wohneinheiten kombiniert mit einem sehr knappen Angebot treiben die Preise immer weiter in die Höhe. Vor allen in den Vorstädten hat sich wegen der Pandemie die Nachfrage nach Häusern erheblich beschleunigt.

Erschwingliche Wohnungspreise immer seltener auf dem Wohnungsmarkt der USA

So erstaunt es nicht, dass bei vielen Notenbankern die Alarmglocken schrillen. 2007 endete schon einmal die Überhitzung, als der US-Immobilienmarkt Schritt für Schritt kollabierte. Dieses Mal ist jedoch alles anders, meint die Fachwelt. Denn dieses Mal stehe die Wirtschaft auf soliden Füssen und außerdem gäbe es viel bessere Kontrollmechanismen. Doch ist diesmal wirklich alles anders? Festzuhalten ist, dass die politischen Entscheidungsträger in den USA zunehmend besorgt über die steigenden Wohnungspreise sind – sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für Mieter, da der weltweit stärkste Hauspreisboom seit mindestens zwei Jahrzehnten die Lebenshaltungskosten in die Höhe treibt.

Heute ist es in Amerika schwieriger, eine erschwingliche Wohnung zu finden als jemals zuvor seit der Finanzkrise von 2008, sagte Marcia Fudge, US-Ministerin für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, kürzlich bei einer Anhörung im Kongress. Dass diese Sorge berechtigt ist, lässt sich auch daran festmachen, dass es laut dem US-Handelsministerium erste Anzeichen gibt, dass sich das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu korrigieren beginnt.

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S&P/Case-Shiller-Index um fast 17 Prozent gestiegen

Der nationale S&P/Case-Shiller Preisindex für Wohnimmobilien, der das Preiswachstum für die 20 großen Metropolregionen des Landes widerspiegelt, zeigte im Mai mit 16,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr die höchste jemals gemessene nominale Zuwachsrate – selbst auf dem Gipfel der Blase vor 15 Jahren oder in der Hochinflationsphase der 1970er Jahre war der Anstieg in der Spitze etwas niedriger als zuletzt. Zuvor wurde im April mit 14,8 Prozent der stärkste Anstieg in den letzten 30 Jahren verzeichnet.

Dass die Wohnungspreise beträchtlich gestiegen sind, verdeutlicht auch eine Analyse von Real Capital Analytics (RCA), wonach die Preise im Vergleich zum Vorjahr um 13,5 Prozent und im Vergleich zum Juni um 1,6 Prozent gestiegen sind. Unter den wichtigsten Immobiliensektoren sind das die höchsten Jahres- und Monatsraten. Nur in den Jahren 2005 und 2006, als der Wohnungsmarkt boomte, stiegen die Wohnungspreise auf Jahresbasis noch schneller. Auch im längerfristigen Vergleich haben sie sich kräftiger erhöht als im Sektorumfeld. Demnach sind die Preise für Apartments im Dreijahresvergleich um 32,3 Prozent und innerhalb der letzten fünf Jahre um 61,6 Prozent und in den vergangenen zehn Jahren um 172,4 Prozent gestiegen. Ein vergleichbares Preiswachstum konnten nur Industrieimmobilien erzielen, die in der letzten Dekade um 126,6 Prozent avancierten.

Amerikanisches Wohnungsangebot auf Tiefstand

Unterdessen hat sich das Wohnungsangebot spürbar verringert. Laut dem Maklerportal redfin.com stehen derzeit in den Vereinigten Staaten 823.237 Wohnhäuser zum Verkauf, was einem Rückgang im Vergleich zum Vorjahr von 32,2 Prozent entspricht. Vor fünf Jahren standen laut dem Portal noch gut 1,8 Millionen Häuser zum Verkauf. Neben der Tatsache, dass Häuser auf dem Markt länger verweilen oder schneller verkauft werden, sorgen auch die anziehende Konjunktur, die Millennials, die sich ihrem Haupteinkaufsalter nähern sowie steigende Baukosten für einen Boom im Wohnungsbau. Da sich auch verstärkt nationale Anlegergruppen und internationale Investoren auf dem amerikanischen Wohnimmobilienmarkt tummeln, befindet sich das Wohnungsangebot derzeit auf dem niedrigsten Stand seit den 1970er Jahren.

Preisanstieg wird sich verlangsamen – aber keine Crash-Gefahr

Im Gegensatz zu den Vororten verlangsamte sich der Preisanstieg in den großen Metropolen des Landes etwas schneller als im Rest des Landes. So verzeichneten die großen Städte im Vergleich zum Vorjahr nur einen durchschnittlichen Preisanstieg von 3,9 Prozent. Auch wenn sich der Anstieg der durchschnittlichen Angebotspreise verlangsamt, bedeutet dies keinen Zusammenbruch des Immobilienmarktes, sondern eher eine Verschiebung des zum Verkauf angebotenen Bestandes.

Damit einhergehend könnte es zu einer Verlangsamung des Preisanstiegs kommen – auch wenn die Immobilienpreise zwar immer noch zweistellig steigen, aber den Höchststand wohl in diesem Jahr überschritten haben. Darauf deutet auch der CoreLogic HPI Forecast hin, der einen Anstieg der Hauspreise von Juni 2021 bis Juni 2022 um 3,2 Prozent signalisiert. Die HPI-Prognose zeigt, dass die Hauspreise in den verschiedenen Metropolen weiterhin unterschiedlich stark steigen.

Hohe Nachfrage in den großen US-Regionen

Die National Association of Realtors hatte eine Studie der Rosen Consulting Group veröffentlicht, in der geschätzt wurde, dass zwischen 5,5 und 6,8 Millionen neue Häuser benötigt werden, um die Nachfrage zu decken. Alle vier großen US-Regionen verzeichneten zweistellige Zuwächse im Vergleich zum Vorjahr. Mehr als die Hälfte aller Verkäufe im Juli 2021 entfielen auf den Süden (44 Prozent), gefolgt vom Mittleren Westen (23 Prozent) und dem Westen (21 Prozent). Die meisten Verkäufe wurden im Preissegment von 250.000 bis 500.000 US-Dollar verzeichnet. Auf diese Preisklasse entfielen 43 Prozent der gesamten Hausverkäufe.

Wird es im Jahr 2021 oder 2022 zu einem Zusammenbruch des Immobilienmarktes kommen? Aus heutiger Sicht ist es unwahrscheinlich, dass es zu einem ähnlichen Zusammenbruch des Immobilienmarktes kommen wird, wie während der Immobilienblase 2008. Es ist eher davon auszugehen, dass sich die Dynamik im Laufe des nächsten Jahres abschwächen wird.