Die aktuelle Studie "Westdeutsche Wohnungsmärkte: Daten 2021 & Perspektiven" von Wüest Partner hat insgesamt 20 westdeutsche Städte hinsichtlich Demografie, Wirtschaftskraft, Neubautätigkeit sowie Miet- und Eigentumswohnungspreise und deren Auswirkungen auf den Wohninvestmentmarkt untersucht. Wo die Leerstandsquoten bei unter einem Prozent liegen, wo man am teuersten/billigsten wohnt und wo am risikoärmsten investiert werden kann...
Pulsierende Metropolen wie Frankfurt am Main, Düsseldorf oder Köln mit starker Wirtschaftskraft und stark steigenden Miet- und Kaufpreisen - so präsentieren sich große Teile des westdeutschen Wohnungsmarktes. Doch es geht auch anders: Städte wie Essen, Dortmund oder Bochum verzeichnen Bevölkerungsrückgänge, höhere Leerstandsquoten und vergleichsweise niedrige Miet- und Kaufpreise.
Der westdeutsche Wohnungsmarkt ist geprägt von starken regionalen Unterschieden - mit entsprechenden Auswirkungen auf die Rendite-Risiko-Profile. Dabei finden sich die attraktivsten Rendite-Risiko-Profile an wirtschaftlich starken und teuren Standorten. Risikofreudigere Investoren werden abseits dieser Standorte für das höhere Risiko mit hohen Renditen belohnt. So liefert die höchste Bruttorendite Leverkusen mit sechs Prozent, gefolgt von Dortmund (5,6 Prozent) und Bochum (5,5 Prozent).
Niedrige Leerstandsquoten sorgen für angespannte Wohnungsmärkte
Die unterdurchschnittliche Leerstandsquote von 1,9 Prozent (Deutscher Durchschnitt: 2,8 Prozent) treibt in vielen westdeutschen Städten die Miet- und Kaufpreise in die Höhe. In Frankfurt am Main, Münster, Darmstadt, Mainz, Köln und Bonn liegt sie sogar unter 1,0 Prozent und führt zu einer extrem angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt.
Da kann selbst die hohe Wohnbautätigkeit in Frankfurt am Main - in der Rangliste führend mit Münster und Paderborn - die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen nicht decken. Deutlich hinter dem Neubaubedarf liegen auch Kassel, Köln und Wiesbaden. Die Anzahl der Neubauten liegt nur im Regionalverbund Saarbrücken und in Bochum über dem rechnerischen Bedarf.
Neubauwohnungen werden im Westen fast ausschließlich in Mehrfamilienhäusern gebaut. Ihr Anteil beträgt in neun Städten über 80 Prozent. Besonders ausgeprägt ist die Verteilung im hochpreisigen Frankfurt am Main (95,7 Prozent der Neubauwohnungen entstehen in Mehrfamilienhäusern).
Über 25 Euro pro Quadratmeter: Spitzenmiete in Frankfurt am Main
Mit einer seit Jahren steigenden Nachfrage ziehen auch die Mieten im Westen weiter an. Spitzenpreise sind in Frankfurt am Main mit 25,75 Euro pro Quadratmeter und Köln (21,25 Euro pro Quadratmeter) zu verzeichnen. Am günstigsten wohnt man in Bochum zur Miete mit durchschnittlich 7,69 Euro pro Quadratmeter.
Mit Blick auf die vergangenen zehn Jahre, fällt der Anstieg der Medianmieten insbesondere in Koblenz (+59,7 Prozent), Kassel (+59,6 Prozent) und Dortmund (+56,4 Prozent) hoch aus.
Kaufpreise für Eigentumswohnungen steigen stetig
Allein im Jahr 2021 stiegen die Kaufpreise für Wohneigentum im Vergleich zum Vorjahr in jeder zweiten westdeutschen Stadt um mehr als zehn Prozent. Wenig überraschend: Die teuersten Pflaster sind mit Spitzenkaufpreisen in Frankfurt am Main (10.460 Euro pro Quadratmeter) und Düsseldorf (9.600 Euro pro Quadratmeter) zu finden. Mit 3.812 Euro pro Quadratmeter fällt der Spitzenkaufpreis in Dortmund am niedrigsten aus.
Die Durchschnittskaufpreise liegen in einer Preisspanne von 2.031 Euro pro Quadratmeter in Saarbrücken bis 6.948 Euro pro Quadratmeter in Frankfurt am Main. Dabei gibt es gravierende Kaufpreisunterschiede zwischen Alt- und Neubau: Für Neubauwohnungen bezahlen Käufer rund 45 Prozent mehr. Neubauwohnungen in Bochum, Saarbrücken und Essen sind nahezu doppelt so teuer wie Altbauwohnungen.
Mehrfamilienhäuser werden immer teurer
Ein Anstieg der Kaufpreise im Vergleich zum Jahr 2020 ist auch für Mehrfamilienhäuser zu verzeichnen. Die höchsten Durchschnittspreise sind in Frankfurt am Main (5.427 Euro pro Quadratmeter) und Mainz (5.173 Euro pro Quadratmeter) zu finden. Die günstigsten Preise liegen auch bei Mehrfamilienhäusern in Saarbrücken (1.161 Euro pro Quadratmeter) und Bochum (1.680 Euro pro Quadratmeter).
Top-Standorte bieten attraktivste Rendite-Risiko-Profile
Die Durchschnittsrendite aller untersuchten Städte liegt bei 4,4 Prozent. Die risikoärmsten Standorte sind nach wie vor Frankfurt am Main, Köln und Münster mit Durchschnittsrenditen von deutlich unter vier Prozent, dicht gefolgt von Wiesbaden und Düsseldorf. Die höchste Bruttorendite lässt sich mit sechs Prozent in Leverkusen erzielen, verbunden mit einem deutlich höheren Markt- und Standortrisiko.
