Nach Analysen von Aengevelt Research weisen zahlreiche Großstädte und Wachstumsregionen zum Teil deutliche Wohnungsdefizite auf. Angesichts steigender Finanzierungs-, Bau und Mietkosten ist keine Marktentspannung in Sicht. Doch anstatt aktiv gegenzusteuern, hat das Bundesbauministerium sein Ziel, 400.000 neue Wohnungen pro Jahr zu schaffen, offenbar aufgegeben. Dr. Wulff Aengevelt warnt vor den Folgen und liefert Lösungsansätze.
Der aktuelle City Report von Aengevelt Immobilien weist für Düsseldorf ein Defizit von 4.700 Wohneinheiten aus. Trend: weiter steigend. Das ist einer der Gründe, warum es immer schwieriger wird, bedarfsgerechten bezahlbaren Wohnraum in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt zu finden. Denn anhaltender Wohnungsmangel führt zwangsläufig dazu, dass das Mietniveau steigt. So legte laut Empirica die Düsseldorfer Gesamtangebotsmiete zuletzt um rund acht Prozent binnen eines Jahres zu.
Der unzureichende Wohnungsneubau ist indessen kein spezielles Düsseldorfer Problem: In anderen Großstädten gibt es zum Teil noch deutlich höhere Wohnungsdefizite mit entsprechenden Mietpreissteigerungen, zum Beispiel in Berlin (Defizit: 122.000 Wohneinheiten; Angebotsmiete: +30 Prozent), Frankfurt (Defizit: 14.300 Wohneinheiten; Angebotsmiete: +4,4 Prozent) oder Leipzig (Defizit: 25.200 Wohneinheiten; Angebotsmiete: +5,6 Prozent).
Fertigstellungen von Wohnungen stagnieren auf niedrigem Niveau
Einen möglichen Lösungsansatz liefert Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter Aengevelt Immobilien: „Die Wohnungsmarktprobleme ließen sich lösen, wenn die öffentlich Hand über gesetzliche Stellschrauben endlich preiswertere Wohnungsbaugrundstücke mit zeitnahen bedarfsdifferenzierten Fertigstellungsverpflichtungen an den Markt geben würde. So könnten zielgruppengerecht insbesondere mehr preisgünstige Wohnungen in kürzerer Zeit geschaffen werden als dies dem freien Markt möglich wäre.“
Tatsächlich aber stagnieren die Baufertigstellungen auf deutlich zu niedrigem Niveau: So wurden nach Hochrechnungen von Aengevelt Research 2022 in Berlin lediglich 16.300 neue Wohnungen bei einem tatsächlichen Gesamtneubaubedarf von rund 33.000 Wohneinheiten pro Jahr fertiggestellt. In Düsseldorf waren es 2.050 Wohneinheiten bei einem Gesamtbedarf von 4.750 Wohneinheiten pro Jahr, in Frankfurt 2.950 Wohnungen (Gesamtbedarf: 7.300 Wohnungen pro Jahr) und in Leipzig rund 1.900 Wohneinheiten (Gesamtbedarf: 7.600 Wohnungen pro Jahr).
Dr. Wulff Aengevelt:
„Diese Fehlentwicklungen werden sich 2023 fortsetzen, da unter anderem die jüngsten Zinssteigerungen die Finanzierung von Neubauprojekten und die entsprechend zu kalkulierenden Neubaumieten weiter verteuern. Die Folge ist eine weitere Verschärfung an den Wohnungsmärkten insbesondere in den Metropolen und Wachstumsregionen.“
Dabei hatte die Ampelkoalition versprochen, bundesweit jährlich 400.000 Wohneinheiten zu bauen, was als Ziel bereits bescheiden genug war. Zum Vergleich: Mitte der 1990er Jahre hatte Deutschland die damalige Wohnungsnot mit 600.000 Neubauten pro Jahr zügig bewältigt.
Bundesbauministerium hat in Sachen Wohnungsneubau aufgegeben
Tatsächlich wurde 2022 laut statistischem Bundesamt mit rund 295.000 neuen Wohnungen gerade einmal das Vorjahresniveau erreicht. Zugleich prognostiziert die Bauindustrie, dass das Fertigstellungsvolumen in 2023 deutlich auf 250.000 Wohnungen sinken wird. Dieser Trend wird sich 2024 weiter fortsetzen beziehungsweise sogar noch verschärfen, was sich an den seit Mai 2022 kontinuierlich sinkenden Baugenehmigungszahlen ablesen lässt.
Doch statt aktiv gegenzusteuern, hat das Bundesbauministerium sein Ziel offenbar aufgegeben: Schon im Januar erklärte es, keine zusätzliche Förderung für den Wohnungsbau zu bewilligen. Und im Mai wurde sogar das Angebot des Wirtschaftsministeriums abgelehnt, eine verbesserte Förderung aus dem Wirtschaftsstabilisierungsfonds zu finanzieren.
„Ohne gezielte Förderung und ohne rigorosen Abbau kostentreibender Vorschriften wird es keine problemlösende Steigerung der Neubauleistungen geben. Ohne unverzügliche überüberfällige Umorientierung werden wir eine gesellschaftspolitisch brisante weitere Verschärfung der Wohnungsnot erleben. Das darf die Politik nicht noch länger billigend in Kauf nehmen“, warnt Dr. Wulff Aengevelt.
