Vor Corona lag die durchschnittliche Homeoffice-Quote unter Beschäftigten in Deutschland noch bei rund fünf Prozent. Heute verbringen im Durchschnitt rund 25 Prozent der Beschäftigten ihre Arbeitszeit im Homeoffice. Laut Colliers und dem ifo Institut geht dies mit einem Minderbedarf an Büroflächen von zwölf Prozent (11,5 Millionen Quadratmeter) einher. McKinsey bestätigte diese Einschätzung auf internationaler Ebene und kommt auf einen Minderbedarf von 13 Prozent. Aengevelt hingegen sieht viel Rauch um Wenig. Die Argumente beider „Lager“ ...
Vor der Coronapandemie lag die durchschnittliche Homeoffice-Quote unter Beschäftigten in Deutschland noch bei rund fünf Prozent. Heute verbringen im Durchschnitt rund 25 Prozent der Beschäftigten ihre Arbeitszeit im Homeoffice. Im Spannungsfeld zwischen Normalisierung und Rückabwicklung von Homeoffice-Angeboten haben sich in den meisten Unternehmen strukturiert hybride Arbeitsmodelle etabliert, denn nur sieben Prozent aller Beschäftigten arbeiten vollständig im Homeoffice. Diese strukturiert hybriden Arbeitsmodelle sind weiter auf Büroflächen angewiesen, die heute über mehr kommunikative Flächen zur Teamarbeit und zum informellen Austausch unter Mitarbeitenden verfügen müssen. Vor der Coronapandemie war die New-Work-Fähigkeit von Büroflächen für nur fünf Prozent aller Unternehmen das wichtigste Kriterium zur Anmietung. Nach der Coronapandemie ist dieser Wert auf 33 Prozent gestiegen.
Das sind die zentralen Ergebnisse einer gemeinsamen Studie des ifo Instituts mit dem Immobilienberater Colliers unter dem Titel „Neue Arbeitswelt. Neue Arbeitsorte: Auswirkungen von Homeoffice auf den Büroimmobilienmarkt“. Die Studie verknüpft erstmalig die Daten der Homeoffice-Umfragen des ifo Instituts unter 9.000 Unternehmen mit anonymisierten Bürovermietungen zwischen 2013 und 2023 aus der Datenbank von Colliers.
Aus Homeoffice-Regelungen resultiert Minderbedarf von 12 Prozent am Büromarkt
84 Prozent aller Unternehmen in Deutschland, die ihren Bürobeschäftigten Homeoffice Regelungen anbieten, wollen auch in Zukunft daran festhalten. Daraus resultiert eine rückläufige Gesamtnachfrage nach Büroflächen in den deutschen Top-7-Städten, die am Büromarkt einen Minderbedarf von zwölf Prozent bis zum Jahr 2030 ergibt, sofern die Anzahl der Bürobeschäftigten in Deutschland konstant bleibt. Diese zwölf Prozent entsprechen einer Büromietfläche von 11,5 Millionen Quadratmetern.
„Auf dem deutschen Büromarkt gibt es zurzeit eine deutliche Spreizung des Angebotes. Moderne Flächen in guten Lagen, die New-Work-Anforderungen erfüllen, erfahren eine hohe Nachfrage bei Unternehmen und entsprechende Mietpreissteigerungen. Flächen, auf denen sich die neue Arbeitswelt nicht abbilden lässt, haben es in der Vermarktung eher schwer“, sagt Cem Ergüney, Head of Office Letting bei Colliers in Deutschland.
„Inzwischen bieten 69 Prozent der Unternehmen in Deutschland Homeoffice-Regelungen an, in den Großunternehmen sind es sogar 87 Prozent. Nach der Corona-Pandemie hat sich aber auch gezeigt, wie wertvoll das kollaborative Arbeiten im Büro ist. Mit den neuen strukturiert hybriden Arbeitsmodellen hat sich so eine Form etabliert, der die Zukunft gehört, weil sie bei Arbeitgebern und Arbeitnehmern eine hohe Akzeptanz erfährt und die notwendige Produktivität ermöglicht“, sagt Simon Krause, Studienautor vom ifo Institut.
60 Prozent der Büroimmobilien sind betroffen
Büromietverträge haben in Deutschland eine durchschnittliche Laufzeit von rund sieben Jahren. Deshalb wirkt sich der Homeoffice-Effekt mit spürbarer Verzögerung auf den Markt für Büroflächen aus, weil nur etwa 15 Prozent aller Mietverträge pro Jahr erneuert werden. Insgesamt gehen Colliers und das ifo Institut in ihrer Analyse davon aus, dass 60 Prozent aller Büroimmobilien in Deutschland vom Homeoffice-Effekt betroffen sind und dass Unternehmen in diesen Immobilien ihre Flächen im Durchschnitt um 20 Prozent reduzieren werden.
„Der Büromarkt in Deutschland ist traditionell eng mit dem ifo-Geschäftsklimaindex korreliert. Insofern war es für uns naheliegend, unser Wissen über den Büromarkt mit den Umfrage- und Analysedaten des ifo Instituts zu verknüpfen. Unsere gemeinsame Studie zeigt, wie vorsichtig man mit pauschalisierenden Unkenrufen nach dem Ende der Büroimmobilie sein muss. Die perspektivische Reduktion der Bürokapazitäten um zwölf Prozent ist ein Stresstest für Vermieter und Investoren, aber die Anlageklasse wird diese Herausforderung mit Sicherheit meistern und sich erfolgreich neu ausrichten“, sagt Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers in Deutschland.
Aengevelt: Reduzierung der Büroflächen durch Homeoffice wird überschätzt
Obschon neben dem ifo Institut und Colliers auch McKinsey einen weltweiten Rückgang der Büroflächennachfrage um 13 Prozent aufgrund von Homeoffice vorausgesagt hatte, beschreibt Aengevelt Research diese Prognosen als überschätzt.
Mark Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien: „Die abgesehen von plausiblen Großabschlüssen gegenwärtig vergleichsweise überwiegend verhaltene Büroflächennachfrage, die auch unser Haus analysiert hat, ist primär auf aktuelle weltwirtschaftliche Risiken und die schwache Konjunktur zurückzuführen. Wenn die Wirtschaftsentwicklung demgegenüber wieder an Fahrt gewinnt, zieht auch die Nachfrage nach qualifizierten Büroflächen wieder deutlich an. Davon werden insbesondere moderne, energetisch und ökologisch optimierte Objekte mit international entsprechend hohen Qualitäten und flexibel nutzbaren Grundrissen profitieren. Infolge von Homeoffice leerstehende Büroflächen werden sich dann im Wesentlichen auf wenige Tage im Monat konzentrieren. Das schließt wesentliche Flächenreduzierungen der angemessenen Mietfläche aus. Vielmehr stehen qualitätsinduzierte, beratungsbegleitete Mietflächenabschlüsse schon längst auf der Tagesordnung nachhaltiger Arbeitgeber und Marktakteure, denn ESG-Compliance und nachhaltige Mitarbeiterzufriedenheit kommen vor zu kurz gedachtem Sparstift.“
Schlussfolgerungen von Aengevelt Research hinsichtlich der Einschätzung der mittelfristigen Nachfrage nach Büroflächen:
- An bestimmten Tagen – tendenziell in der Wochenmitte – ist die Anwesenheit nahezu aller Mitarbeiter erforderlich, insbesondere, um gemeinsame Präsenz-Meetings abzuhalten, da demgegenüber die Erfahrungen mit hybriden Meetings ernüchternd sind. Für diese unerlässlichen Präsenztage des gesamten Mitarbeiterstocks sind die quantitativ, wie vor allem auch qualitativ anspruchsauskömmlichen Büroflächen vom Bedarfsträger vorzuhalten.
- Aus diesem Grund ermöglicht auch Desk-Sharing keine Büroflächenreduzierung, zumal Desk-Sharing mit einem deutlichen Rückgang insbesondere der Arbeitszufriedenheit und Produktivität verbunden ist.
- Dass freitags viele Büros leer sind, ermöglicht zwar zeitanteilige Einsparungen bei Heiz-, Beleuchtungs-, Strom- und Reinigungskosten, aber keinen nennenswerten Verzicht auf qualitätsgerechte Büroflächen.
- Praktisch keine Reduktionsmöglichkeiten ergeben sich auch für Flächen für Empfangs- und Besucherbereiche, Schulungs-, Ausstellungs- und Konferenzräume, Sanitärräume, Sozialräume, Hilfs- und Technikräume sowie Erschließungs- und Verkehrsflächen. Im Gegenteil: Durch hybrides Arbeiten steigt sogar der Flächenbedarf für Meetingräume um bis zu zehn Prozent.
- Arbeitnehmervertretungen (Betriebs- und Personalräte) drängen – oft unterstützt von Arbeitsmedizinern – darauf, die Bürofläche pro Mitarbeiter zu steigern, nicht zuletzt auch im Hinblick auf Infektionsgefahren.
In der Summe dieser Faktoren erwarte Aengevelt Research allenfalls geringfügige Auswirkungen der Homeoffice-Nutzung auf die quantitative Nachfrage nach Büroflächen, die auf eine Größenordnung von rund fünf Prozent zu beziffern seien.
